开发商的宣传有法律效力吗,广告与合同不一致怎么办

一、开发商的宣传有法律效力吗，如何处理售房广告与购房合同不一致的问题。

1.开发商的宣传是否产生法律效力，主要根据广告性质来分析。

有些发展商会将在广告中的某些许诺和购房者的条款写到正式的“购房合同”中，这时就已经不是广告，而是合同条款了，其法律效力是明确、有效的。但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款，我们所讨论的是这些广告。这些广告由于其内容的明确程度不同，性质也不同，应当区别对待。

有些广告内容属发展商宣传所需的夸张性语言，目的是为了引起注意、制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”等词。这些广告语实际上是不能产生法律上的约束力的。

有些广告则完全不同，标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等，这已经符合了《合同法》对要约的定义，自然产生了法律效应。

《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

(一)内容具体确定;

(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。构成要约的广告是希望和他人订立合同的意思表示，因为这样的合同就房屋质量、价格、位置或配套设施设备、赠送物品等重要方面做出明确的说明，并且确实是这些方面对购房者最终做出购买决定起着极大作用，实际上其内容是具体确定的。这些广告内容都是针对购买其房屋的客户而言的，说明只要客户与发展商签订房屋买卖合同并且双方没有其他改变广告内容的意思表示，发展商就应该受广告约束，向客户提供广告中提到的优惠和便利。

《合同法》第十五条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，这种广告就不再是简单的要约邀请，而是一种要约。《合同法》第十五条规定：“要约到达受要约人时生效”，就是说构成要约的广告在发布后即具有一定的法律效力，发布广告的发展商不能够轻易改变其广告许诺。

如果购房者因为广告宣传的内容即房屋价位、位置或配套设施设备而向开发商表示要买房，这个行为实际上是一种承诺。《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立”，就是说，如果发展商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件，那么就意味着双方间已经确立了合同。即使这些广告内容没有被归为合同条款，也是双方间合同的组成部分，双方都要遵守。由于广告内容没有被写在合同里，所以引发出很多问题。发展商借口合同中没有规定而不兑现自己在广告中的许诺，这是一种不讲商业信誉的表现，也是不符合法律规定的。同时，建议广大的购房者最好将广告中的一些条件明确写在购房合同中，以免出现一些不必要的麻烦，更好地维护自己的权益。

2.由于法律对商品房销售广告的限定越来越规范，开发商为规避法律风险，往往会在合同补充条款或附件中设定一些隐形的免责条款陷阱，如有开发商曾在合同附件里注明“合同与附件未注明的广告、协议、样板房的承诺都无效。”如有开发商故意将模糊不清的小区平面布局图作为合同附件。

一方面，对于购房置业者而言，在购房签约之时，一定要保持高度的警惕性，尽可能运用自己的知识结构全面谨慎地审核待签之合同条款，尤其对于合同的补充条款和附件部分，必要时不妨委托专业人士审核，以免一时疏忽，却结百日之忧愁。

另一方面，购房者还需掌握一些擅用补充条款和附件的签约技巧，与开发同据理力争，将签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等所做的具体明确承诺作为补充条款写入合同或粘贴作为合同附件，让开发商盖章确认，构成合同有效组成部分。

最后，不能忽视的是争取签订有利于购房者的违约责任条款设定。由于既成事实的不动产建造后恢复的成本过高，在目前房地产价格不断攀升的市场行情下，购房者应做最坏打算地预见开发商不履行合同的法律后果，设定赔偿数额较高、具体可行且合法的违约金条款，以防止得不偿失，虽胜犹败的判决结果。

从上面的法律条文，可以看出一般情况下，开发商要对自己的广告负责，是不能轻易改变自己广告的许诺的。还有就是签合同时，我们要据理力争，不能被房开商“忽悠”。最后，您想要了解更多的法律知识，在线律师咨询网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。