物权纠纷案件解析

近年来，物权纠纷案件数量猛增，而车库车位权属、农村土地承包纠纷、小区业委会的法律地位等都是尚未厘清的物权难题。

大量物权纠纷困扰着老百姓，很多案件遭遇司法瓶颈，最高法院就如何起草物权法若干问题的司法解释来苏征求意见，反映出物权法的一些最新动向——近年来，物权纠纷案件数量猛增，而车库车位权属、农村土地承包纠纷、小区业委会的法律地位等都是尚未厘清的物权难题。一部物权法被普遍寄予深切期望，昨天，最高法院在苏州召开江苏法院座谈会，征求意见。

昨天带到苏州的是《物权法若干问题的司法解释(一)》(征求意见稿第三稿)。该司法解释对物权法的时间效力问题作出了专门规定。其中，涉及百姓生活的系列热点、难点问题，包括车位车库纠纷的处理、业主委员会的法律地位、土地承包期限等。

焦点1小区车位、车库归谁

●现状

花费了几十万元，买了车位之后，张家港的几名业主越想越后悔，最近，他们到北京搬来了“维权斗士”王-海，向法院提交了民事起诉状。诉状指出两个疑问：人防工程建设成本已分摊到购房款，开发商凭什么搞“二次销售”?一个车位售价20万元的依据在哪里?

●意见

座谈会上的意见分为两种。

第一种意见认为，应该推定为业主共有。理由在于：从车位、车库作为小区住宅配套设施的角度，车位、车库的建造成本已经纳入整个小区的建设成本，并摊入房价，车位、车库理应由业主共有。为此，建议“除建设单位等能够证明其享有所有权以外”，应当认定属于业主共有。第二种意见认为，考虑到该问题极为复杂，涉及面广，物权法制定过程中就有争议，最终条款没有涉及“属于业主共有”，因此，司法解释更不宜作出规定。

焦点2业委会如何摆脱尴尬

●现状

众所周知的一个事实是，业主委员会本身没有任何财产。那么，业主委员会如果走上法庭，又不能承担诉讼主体的义务，法院的判决将成为一纸空文，使得物业公司的合法权益不能得到保障。

由于主体地位不明确，业主委员会在涉及法律诉讼等实际操作过程中，能力得不到充分地发挥。我市一位小区业主委员会主任说：“这无形之中为物业公司侵害业主权益增加了砝码。”

●意见

业主委员会是否可以提起诉讼以及在哪些方面享有诉权?座谈会比较一致的意见是，首先肯定了业主委员会的诉讼主体资格。同时强调，在实践中，业主委员会不具有独立的运行财产，无法自行承担民事责任。因此，为避免业主委员会作为独立诉讼主体导致权利义务不对等，应当对业主委员会的诉讼主体资格进行限制，限定在业主共同权益遭受侵害的范围内。