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共同共有房产能否拍卖

作者:律师咨询小编 发布时间: 点击:

共同共有房产能否拍卖

案例

1999年,宋某向余某借款25万元,因借款期限到后,借款人宋某未按期归还,余某即向法院起诉要求宋某归还借款本息。法院作出了由宋某归还余某借款25万元本金及相应利息的判决。判决生效后,宋某不予履行,余某向法院申请强制执行。另本案在诉前曾对宋某与朱某等人共有的房产一幢予以保全。该案立案执行后,法院告知该房屋的其他共有人朱某等人先行析产,但共有人朱某等与被执行人宋某恶意串通分割,据此,宋某仅得1%房产份额,其余99%归朱某等其他三个共有人。此分割协议经法院确认无效后,上述房产共有人一直借故未予析产。后执行法院裁定拍卖该房产,但案外人朱某等三人提出异议认为是其共有财产,致使拍卖中止。

在本案执行中,执行人员对该共有房产可予以执行无异议,但对如何处置该共有房产形成两种意见:一种意见认为,虽然房产其他共有人提出异议,但也可对宋某与朱某等人共有房产直接裁定拍卖,只要同时保护其他共有人的优先购买权即可。另一种意见则认为,对被执行人与他人共有财产直接拍卖不当,应先通过执行听证或诉讼方式分割共有房产,分割后,才可对被执行人应享有的部分财产进行强制执行,否则属程序不到位。笔者同意第一种意见,理由如下:

一、本案的房产并不属于可分割物,强行分割有损其使用价值,应整体予以处置。理论上,共有财产的分割方法有三种:实物分割、变价分割以及折价补偿。实物分割是指在无损于共有财产价值的前提下,按各共有人的份额对共有财产进行分割,使各共有人分得应有部分。所谓变价分割即变卖、拍卖共有物将价金分配给共有人的方法。折价补偿则是共同财产由共有人中一人或数人取得时,该取得人对其他共有人予以补偿的分割方法。三种方法原则上并无先后之分,法院分割时,仅须斟酌各共有人之利害关系、共有物之性质及其价格、经济效用及公共利益等,以公平方法决定。但三者的适用条件、适用对象存在不同,实物分割适用对象为可分割的共有财产,而变价分割则适用于共有财产不可分的情况。所谓不可分,即分割有损共有财产价值的情形。折价补偿方法则适用于共有人中有人愿取得共有财产的条件之下。这是在民法理论上共有财产的分割方法,具体到对共有财产的执行中,也应用上述方法执行。这就要求对可分共有财产应用实物分割方法执行,对不可分、分后有损财产价值的应用变价分割或折价补偿的方法执行。本案中,共有物是宋某与朱某等人共同共有的房产,房产因其建造时各种配套设施设置的单一性,强行实物分割则有损于其用于居住的价值,应明确属于不可分物。在此情况下,可直接予以整体拍卖,而后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条“共有财产是特定物,而且不能分割或分割有损其价值的,可以折价处理”的规定。

二、第二种意见提出用听证或诉讼方法事先予以分割,但采用听证或诉讼方式并不能对本案房产予以实物分割。执行中,用执行听证方式对可分共有财产进行实物分割,对不可分财产通过听证方式决定予以变价分割或作价补偿,是可行的。但本案的共有财产是不可分不动产,通过听证也不能在实物上对房产予以分割。同样,通过引入诉讼方式事先分割,也无必要,不动产的变价分割并不需通过诉讼,只要法院通过拍卖或变卖方式即可把财产转化为金钱价值,至于该总价款中被执行人和其他共有人的份额,有约定的则按约定确定份额,无约定的则推定为均等,然后把该份额执行给权利人即可。所以第二种意见看似合理,其实有悖共有财产的分割规则,并不可行。

三、对其他共有人的权益可通过优先购买权予以保护。第二种意见的本意是在执行中不侵犯其他共有人合法权益,但按第一种意见也能保障其他共有人的合法权益。关于按份共有人、共同共有人对共有财产的优先购买权,我国法律均有明确的规定,如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定,共同共有财产分割后,如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应予以支持。对此,执行中处置共有财产均应严格遵守。就具体方式而言,法院则可在对共有房产予以拍卖前三日内,通知其他共有人有同等条件下的优先购买权,当然,通知应以可能通知为前提。这样,对其他共有人的权益也可以得到保护。

可不可以对共有财产进行拍卖整个问题是要具体问题具体分析的,情况不一样解决方法就不一样,有的可以进行拍卖,但是有的就不行了。希望以上的资料可以对您有所帮助。如果您还有其他的疑问,我们在线律师咨询网也提供律师在线咨询服务,欢迎您前来进行法律咨询。

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