查封按份共有的房屋是如何的

[案情]

异议人顾某(顾某某之女)

申请执行人南通某工贸有限公司

被执行人顾某某

异议人顾某与顾某某系父女关系。顾某某因犯诈骗罪于1980年至1992年期间在南通市某织布厂服刑;其女顾某于1989年1月10日向南通市港闸区芦泾乡人民政府(乡镇合并后并入永兴街道办事处)提出申请，要求在原宅基地范围内翻建一底两层的楼房一幢，家庭成员当时登记有顾某某及其妻吴某、顾某及其丈夫、女儿等五人;1990年1月13日，芦泾乡人民政府批准了顾某的建房报告，当年该房建成;1993年，乡村对农村房屋重新核实、丈量宅基地，并发放产权证，顾某某当时在房产所有权登记申请书上签名，并领取了以顾某某为所有人的产权证。1995年，顾某认为产权登记有误，让母亲吴某到三牌楼村村委会要求更正，找到村主任、会计后，村里也认为登记错误，将房屋产权证所有人改为顾某，但未在乡政府的产权登记底册上更改。2006年南通某工贸公司为与顾某某买卖合同纠纷起诉顾某某并向本院申请财产保全，法院于2006年10月31日裁定查封了顾某某名下位于南通市港闸区永兴街道的房产。在执行过程中，因顾某某无力一次性偿还债务，其与申请人某工贸公司协商，订立了分期还款协议，顾某某同意如该房屋拆迁，则以房屋的拆迁款优先偿还所欠债务。2007年7月7日，顾某某、顾某与南通市某房屋拆迁有限公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，后因顾某某未能按期履行还款协议，法院于2007年9月13日冻结了顾某某名下的拆迁款212867.13元。2008年1月21日顾某向法院提出执行异议称：其于1989年1月10日向南通市港闸区芦泾乡人民政府申请在老园宅基地范围内翻建一底两层的楼房一幢，于1990年1月13日得到芦泾乡人民政府批准，随后由其筹集资金建成楼房。期间，其父顾某某因犯诈骗罪一直在南通市某织布厂服刑，根本没有投入。虽然1993年因其本人不在家，顾某某领取了所有人为顾某某的产权证。但其已于1995年让母亲吴某到三牌楼村村委会，找到村主任已经将其持有的产权证上的所有人改为顾某，故该房屋产权应为顾某所拥有。法院因顾某某欠款案查封了顾某所有的房产侵犯了其合法权益，属错误查封，请求法院予以解除。

某工贸公司辩称：窑墩坝村的房产一直登记在顾某某名下，应为顾某某合法所有;且在执行过程中，双方订立了分期还款协议，顾某某自愿将该房屋作担保，同意以房屋拆迁款优先偿还所欠其债务，法院查封措施合法有效，请求驳回顾某的异议。

顾某某辩称：1980年至1992年期间本人一直在监狱服刑，窑墩坝村的房产确实不是其所建，与某工贸公司的债务其予以认可，愿意用其所有的财产偿还。

[分歧]

本案在审理过程中，存在以下几种意见：

一种意见认为，我国对房屋实行统一登记、专门机构管理的制度，房屋产权登记簿是房屋所有权归属和内容的根据;房屋产权证是登记机关颁发给权利人作为其享有该房屋的证明，产权证记载的事项应与产权登记簿相一致;记载不一致的，除有证据证明产权登记簿确有错误外，以产权登记簿为准;利害关系人认为产权登记错误，可向登记机构申请更正登记，登记机构不予更正，利害关系人则应当在法定期限内提起诉讼，如未起诉异议登记则失效。本案异议人顾某于1995年认为产权证名实不相符后，并未向产权登记部门提出异议，仅让村委会在其个人所持有的产权证上作了更改，该改动对外无公示效果，更无法律效力。法院根据南通市港闸区永兴街道办事处提供的房屋产权登记底册，确认永兴街道窑墩坝村11组80号的房产属顾某某所有，遂向永兴街办送达协助执行通知书和裁定书查封了该房产，之后又冻结了该房屋名下的拆迁款，查封程序合法、手续完备。

另一种意见认为，目前农村建房使用的宅基地属于集体所有，不少地方由于产权登记机关不规范操作，农村房屋所有权证仅是登记的户主，并未将共有权人一并进行登记，因此不能以登记的名字来确定房屋所有权。本案讼争房屋建造期间，顾某某在服刑，从申请到建造都是其女儿顾某负责，对地上建筑顾某某没有所有权，，只是享有宅基地使用权，乡村干部也已经在产权证上进行了更改，应当说产权登记薄与事实不符，异议人顾某理由成立。

第三种意见，顾某申请建房时，同住人口有五人，都享有宅基地使用权，现在房屋已经拆迁，房屋、宅基地都已经转化为拆迁利益，顾某和顾某某等人都是房屋共有人，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十条“人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封”之规定，顾某某与其女等人均是房屋的共有人，因房屋不可分割，故可以整体查封。因此应当驳回申请人的异议。

[评析]：

正确本案处理的关键在于对被执行人是否对讼争房产享有共有份额作出认定，进而据此判断执行法院采取查封措施是否适当。

物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。公信力是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，即使事实上他不是真正的权利人。这种权利的推定的意义之一在于维护登记制度的公信力，以保护信赖登记薄登记内容的交易人的利益，这即不动产物权归属的证据。权利推定的另一重要意义在于，此种登记是确定不动产物权归属的证据。不动产登记薄上记载的权利人，就是法律上承认的权利人，该权利人可以依法行使不动产物权。但这种效力只是法律上的推定，并不是真正的不可推翻。如果有人对登记事项提出异议的，就应当由提出异议的一方提出证据来证明其主张。如果异议一方提出了足以证明真正的权利状况与不动产登记薄记载不一致的证据，人民法院就可以直接采纳其证明，确认取权利，推翻不动产登记薄上的记载。如果提出的证据不足以证明真正的权利状况与不动产登记薄上的记载不一致的，人民法院应当按照产权登记薄的记载来认定产权归属，维护不动产登记薄的效力。

南通市港闸区的农村房屋的登记机关是港闸区政府，乡村仅是协助区政府核实产权状况，当发现产权证与实际情况不符合时应当逐级向区政府提出，除在产权证上更改外，还应在登记薄上继续更改，如果未更改以登记薄为准。从形式上看产权证应当是顾某某的房产。但顾某提供的证据证明了当时申请建房的人口状况，整个建房期间顾某某在服刑，因此其不能拥有房屋产权，至少不能认定拥有完全产权。但房屋拆迁时顾某某享有宅基地，其因拆迁已经转化为拆迁利益，包括拆迁补偿款和房屋安置权，因此，顾某某与顾某是房屋的共有权人，对共有房产法院有权查封。由于法院查封的是被执行人与他人的共有财产，那么执行实践中法院如何处分被执行人的共有财产呢?笔者认为应对属于共同财产的价款进行强制析产，以确定被执行人可供执行的财产份额，此为司法程序介入后的必然结果，另一方必须配合。当然为了确保财产分割的公平、公正，执行法院应在分割过程中充分兼顾被执行人及其他家属的生存权，必须结合当地的实际生活水平、基本房价、人均最低居住面积标准并综合考虑各方在变现房产中的份额等因素确定变现所得价款中用于偿债的比例。

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