出售诉争房屋是否为有权处分

原告(被上诉人)：刘某生

被告(上诉人)：沈某楠、刘某闻

刘某生与沈某楠原系夫妻关系，二人于1997年2月3日登记结婚。2013年1月18日，双方经北京市海淀区人民法院判决离婚。因子女抚养及财产分割问题刘某生提出上诉，北京市第一中级人民法院于2013年5月3日作出(2013)一中民终字第4348号民事判决书，对双方离婚予以维持。

2007年1月15日，沈某楠与中-远房地产开发有限公司(以下简称**地产公司)签订《北京市商品房预售合同》，以贷款方式购买了位于北京市石景山区某小区30号楼2层1单元203号房屋(以下简称诉争房屋)，建筑面积119.21平米，总价款855551元。

合同签订后，沈某楠通过刘*堂以刷卡方式向**地产公司支付购房定金20000元和房款245551元。

2007年10月22日，沈某楠与贷款人招商银行股份有限公司北京长安街支行(以下简称招商银行)、保证人**地产公司签订《个人住房(抵押)借款合同》，以诉争房屋作抵押贷款59万元。根据招商银行回单，沈某楠按期向银行偿还贷款。其中，2008年11月24日，由刘某生向招商银行偿还诉争房屋贷款4500元。对此，沈某楠陈述：因自己与刘*堂在云南工作，且**天成公司已处于半解散状态，出纳都离职，无法由自己或**天成公司人员前往银行还贷，故让刘某生持钱款还贷。

2008年1月7日，沈某楠与刘某闻签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以1430520元出售给刘某闻，合同约定：签订合同时支付定金120万元，余款在房屋产权过户当日一次性付清;出卖人同意于2008年1月8日前将房屋交付买受人。庭审中，刘某闻陈述：其与刘*堂系同乡，让刘*堂帮助找房屋，刘*堂称其公司有房屋要出售，故在购房时未询问沈某楠婚姻状况。

合同签订后，2008年1月8日，刘某闻分别向沈某楠支付购房款754500元和45万元，沈某楠出具收条，其中120万元为合同约定之定金，4500元为2008年供暖费和物业费。沈某楠将诉争房屋交付刘某闻。

2008年1月23日，沈某楠分三次向刘*堂转账，数额分别为10万元、195500万元、754500元，共计105万元。

庭审中，沈某楠提供刘*堂所写收条，内容为“沈某楠交房款壹拾伍万元整……刘*堂2008年元月25日。”刘某生对此收条真实性不予认可。

2009年5月2日，诉争房屋登记在沈某楠名下。

2010年12月14日，沈某楠收到**聚丰宾馆有限公司(以下简称**宾馆公司)转账57万元，并向招商银行账户汇款，一次性偿还诉争房屋贷款57万元。

2010年12月29日，注销抵押登记。

2010年12月31日，沈某楠与刘某闻办理网签合同手续，并取得房屋所有权证。

2011年1月2日，刘某闻向沈某楠支付购房款231000元，此款项刘某闻其配偶周-武银行账户以转账方式支付沈某楠母亲陆*英。

庭审中，沈某楠提供刘*堂所写收条，内容为“沈某楠售房款贰拾叁万壹仟元整……收款人：刘*堂2011年元月2日”。刘某生对此收条真实性不予认可。

2007年2月7日，**紫祥天成房地产经纪有限公司成立，股东为刘*堂、沈某楠。2009年8月13日，**天成公司名称变更为**天成公司。2011年8月31日，**天成公司注销。

庭审中，沈某楠主张：因无法以**天成公司名义购房，故借用沈某楠名义购房，并由股东刘*堂、沈某楠签订协议，诉争房屋实际为**天成公司出资购买，月供通过给沈某楠报销方式由公司偿还，**天成公司与沈某楠系借名购房关系;售房已经过股东会的决议决定，并决定售房款用于公司偿还债务和经营使用。对此，沈某楠提供沈某楠、刘*堂二人签字的《协议书》一份、沈某楠、刘*堂二人签字的《股东会决议》一份、报销单据粘贴单。《协议书》内容为：“刘*堂、沈某楠欲组建房地产经纪有限公司，经协商一致达成如下协议。1.因公司正在筹建阶段故以沈某楠个人名义购买石景山区玉泉西里二区30号楼2层1单元203房屋一套，首付款从刘*堂的个人账户预先支付265551元，公司成立后由公司每月负责归还贷款本金及利息，直到还清全部贷款。2.沈某楠仅是名义上的所有权人，未经公司同意，不得私自转让、出售该房屋。3.公司依据情况决定出售房屋时，沈某楠应积极配合，协助完成，并将房款及时转回。股东签字：刘*堂、沈某楠2007年元月8日”。

《股东会决议》内容为：“1.因公司运营资金紧张，现股东会决定，现将公司在筹建阶段以沈某楠个人名义购买的石景山区玉泉西里二区30号楼2层1单元203房屋一套出售，出售价格不低于140万元人民币。房款用于支付公司部分借款和公司运营费用。2.沈某楠必须按股东会决议，配合办理各相关手续。特此决议。股东签字：刘*堂、沈某楠2007年12月27日”。

【争议焦点】

沈某楠出售诉争房屋是否为有权处分，诉争房屋是否为沈某楠与刘某生夫妻共同财产，是否为**天成公司借名所购。刘某闻是否构成善意取得。

【裁判要旨】

一审法院判决：沈某与刘某闻之间的房屋买卖合同无效。

北京市第一中级人民法院认为：根据刘某生的诉讼请求，本案仅涉及合同效力的问题。沈某楠与刘某闻签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，本案中没有证据证明该合同具有合同法第五十二条规定的合同无效之情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，涉案房屋虽然登记在沈某楠名下，但即使该房屋属于刘某生与沈某楠的夫妻共同财产，刘某生以沈某楠对房屋无权处分为由主张合同无效的请求也不能得到支持。刘某闻能否善意取得涉案房屋的问题不是本案的审理范围。沈某楠与**天成公司是否存在借名购房的问题本案中不做判断，当事人可另行解决。

另外，关于善意的判断标准问题，法院认为，基于物权登记的公信效力，在房屋买卖过程中买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即应推定买受人为善意。鼓励交易，保护交易安全是善意取得制度的目的，如要求交易人均对财产的权属进行详尽调查，以排除从无处分权人处取得财产的可能性，无疑提高交易成本，不利于维护交易秩序，与善意取得制度的立法本意相悖。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决：

一、撤销北京市石景山区人民法院(2013)石民初字第1212号民事判决;

二、驳回刘某生的诉讼请求。

【法官评析】

本案涉及无权处分、善意取得和借名买房三个房屋买卖合同纠纷中常见问题，具有典型性。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称买卖合同司法解释)第三条关于无权处分行为的效力进行了新的界定，具有重大的现实和理论意义，但实践中诉讼当事人对于此条款的理解还存在误区。在适用买卖合同司法解释第三条时是否应同时审查第三人是否属于善意取得，在实务中也有较大争议。而借名买房属于有效还是无效，不同情况有截然相反的处理结果。结合本案，分别对上述三个问题展开讨论：

1.买卖合同司法解释第三条的适用。夫妻一方主张另一方擅自处置夫妻共有房屋，是房屋买卖合同纠纷中的常见问题，也是适用买卖合同司法解释第三条的典型纠纷。买卖合同司法解释第三条规定：当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。此条规定符合市场经济交易规律，保障了市场交易的安全，也与国际上有关合同的立法趋势保持了一致。构建该条司法解释的基础条件之一便是负担行为和处分行为的区分。负担行为仅是物权变动发生的原因，物权未发生变动并不影响负担行为即合同的效力。处分行为是指直接使权利发生变更的法律行为。买卖合同只是负担行为，在当事人之间仅发生债权债务关系，要发生物权变动，不动产必须进行登记，而登记时如何履行的程序问题。有效的负担行为并不以当事人对标的物有处分权为必要。因此即使在合同签订时出卖人没有处分权，其与买受人签订的买卖合同仍然是有效的。本案中涉案房屋登记在出卖人一人名下，具备无权处分的表征，该房屋即使属于夫妻共同财产，主张无效一方的诉讼请求也无法得到支持。

2.善意取得的判断标准及法院审查义务。本案中一审认定买受人非善意，没有尽到严格的审查义务，无法善意取得诉争房屋;二审却认定买受人尽到了审查义务，属于善意;这就涉及到善意取得的判断标准问题。无权处分合同中的善意相对人想要凭借善意取得制度取得物的所有权需要满足三个条件：(1)相对人交易时是善意的。(2)相对人需要支付合理对价。(3)动产已经完成交付不动产已经完成登记。本案中，买受人基于物权登记的公信效力，在房屋买卖过程中信赖房屋登记薄的记载，应推定为善意。在支付了合理对价，并完成不动产登记的情况下，从鼓励交易，保护交易安全的角度目的出发，应认定为善意取得成立，不应该强加过多的审查义务。

关于在无权处分适用买卖合同司法解释第三条时，是否主动审查第三人是否善意在实务中有争议。一种观点认为，主张买卖合同无效属于法律明文规定不能支持的诉求，如果坚持主张无效，应直接驳回诉求，无需审查。另一种观点认为，只有构成善意取得，才能适用此条。笔者认为，善意取得是抗辩事由，应由抗辩一方提出，法院不应主动审查。

3.借名买房是否成立。本案一审中用较大篇幅论述借名买房是否成立，二审由于直接适用了买卖合同司法解释第三条驳回诉求，而无需对借名买房问题进行论证。借名买房具有以下几层含义：(1)事实购房人借用他人名义购房，(2)事实购房人以他人名义登记房屋所有权，(3)事实购房人出资购买房屋，(4)事实购房人行使对房屋的权利。认定借名买房是否成立，要综合考虑房屋占有适用、购房款出资、购房票据控制情况等综合判断。本案中，由于公司成立时间晚于购房日期、房款结算不合常理、交易人之间有利害关系等因素，一审认定借名买房不成立有其合理性。借名买房属于合同行为，在起诉时案由应列为合同纠纷，只要无效力性强制性规定合同无效，借名买房应认定为有效，出现争议时，事实购房人可通过民事诉讼请求法院确认房屋所有权。