按份共有抵押房屋优先受偿吗

共有人转让其份额时，其他共有人享有优先购买权。抵押权人实现抵押权时，其他共有人可以通过替债务人清偿债务而取得债务人享有的不动产份额。抵押是以物的交换价值作为担保，抵押权人并不取得、占有抵押物。因此，担保物权的设立，并不妨碍抵押人对抵押物的使用。其次，除有特别约定外，按份共有人享有转让其份额的权利。故其抵押其份额，亦无不可。综上，不动产共有人就其份额设立担保物权，并不影响其他共有人的权利。故，只要双方依法办理了抵押登记，债权人即对债务人的不动产产权份额享有抵押权。此外，债务人就他人享有的份额设立担保物权的，债权人基于对不动产登记的信任，与债务人办理抵押登记的，可以取得抵押权。债务人应就其无权处分行为给其他共有人造成的损失负赔偿责任。

依据《担保法》第五十三条的规定，抵押权人可以通过折价、变卖、拍卖等方式实现其抵押权。但在抵押物为按份共有的不动产时，抵押权的实现不得对抗不动产共有人的优先购买权。

按份共有房产的处分

按份共有的各个共有人有权处分自己的份额；但在转让时，其它共有人在同等条件下，有优先购买的权利。由此可知，按份共有房产处分房产时，无须取得其它共有人的同意，但公开转让时应告知其它共有人。我们常见的房产处分是抵押和转让。按份共有人只能就自己的份额进行抵押，无须征得其他共有人的同意，也无须告知其他共有人。当债务无法清偿要实现抵押权时，如果采取协议转让方式处分抵押物，则共有人应告知其他共有人，其他共有人有优先购买的权利。如果采取拍卖等公开方式处分抵押物，则价高者获得抵押物。此时，受让人与原按份共有人继续共有该房屋。

但是，有一种比较特殊的按份共有房产即合伙企业房产，其处分不同于一般的按份共有房产。根据《合伙企业法》，合伙企业成立时，合伙人可以以其所有的房产作为出资入伙。合伙人的出资为合伙企业的财产，企业的房产由全体合伙人共同使用和管理。处理合伙企业的财产必须经全体合伙人同意，合伙人以其在合伙企业中的房产份额出资的，必须经其他合伙人一致同意。由此可见，如果合伙人各自出资共同购买房产，则他们按份共有房产，但房产应登记为合伙企业所有。可以这么理解：形式上，该房产为企业房产：但实质上，该房产由各合伙人按份共有。但这种按份共有房产的表现形式与处理方式与通常意义上的按份共有有着很大的不同之处，这种合伙企业房产的权属登记在此不作深入讨论。

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