盘点楼市4大乱象 律师支招维护权益

一年一度的3·15消费者权益日即将来到，每年老百姓对于央-视315晚会的关注丝毫未逊于春节联欢晚会。日常生活中，我们遇到的侵害消费者权益事件不胜枚举，而在购房入住的过程中，消费者权益受侵害更是层出不穷。

一年一度的3·15消费者权益日即将来到，每年老百姓对于央-视315晚会的关注丝毫未逊于春节联欢晚会。日常生活中，我们遇到的侵害消费者权益事件不胜枚举，而在购房入住的过程中，消费者权益受侵害更是层出不穷。

在楼市中，多多少少有一些潜规则存在，总有各种虚假宣传骗取消费者的信任，总有各种霸王条款让消费者难以接受。今天我们邀请律师支招，看看如何面对买房过程中的各种纠纷，将维护购房者合法权益进行到底。

猫腻

乱改小区规划绿地变成停车场

近年来，随着地价与房价的持续上扬及国家政策的调整，有些开发商为了楼盘出货，往往采取隐瞒或者欺诈的方式进行销售。其中，隐瞒小区的规划或设计就是常见的手段之一。买家购房后往往会发现小区突然冒出垃圾站、居委会，抑或是原本的绿地变成了停车场等。

一卖完房就立即拆会所

今年年初，TCL康城四季花园开发商隐瞒业主，拆小区半山会所的消息在惠州本地知名网站传出。业主方面认为，开发商在售楼时以山顶会所为噱头吸引业主购房，而在房子销售得差不多的情况下，又将广告牌上宣称5000平方米的山顶四季会所拆除。

说好的会所突然被开发商拆除，一期的业主们当然不愿意了，他们认为开发商擅自更改规划，纷纷抗议。仲恺区住建部门对此回复称，该会所位于“TCL康城四季花园”二期用地范围，尚未办理《建设工程规划许可证》，属违法建筑。原来业主所说的会所是属于开发商该项目的二期，并不是业主们认为的一期会所。

封闭式小区冒出居委会

买了房子，也入住了，住了两个星期才发现自己住的封闭式小区原来有居委会，这是周先生的经历。周先生以每平方米7000多元的价格买下东平天鹅湾一套80平方米的房子，当初买房是看中该小区的封闭式管理，结果入住后才发现小区将有对外办公的桥东街道东河居委会入驻。

业主们一致认为，在封闭管理的小区内设立居委会，势必会导致办事人员频繁出入，门禁系统便形同虚设，将给小区带来一系列治安隐患。对于业主们的反对，开发商则解释称，一开始的规划中就已有居委会。于是，双方的争执焦点集中在小区规划图上，业主说买房自始至终没见过有居委会的规划图，销售人员也没有告知;而开发商则坚称早已公布了总平面规划图，双方僵持不下。

事情发生后，开发商以小区规划已通过住建部门审批难以更改为由，拒绝给居委会更换地址。

小区绿化变成停车位

业主陈先生看中某小区高达39%的绿化率，心动之下买了房子。然而，收楼时陈先生却发现，部分工人正在将原来建好的绿化拆掉做成露天停车位，地下停车场只有一层而并非宣传的两层。

售楼时销售人员称，该小区几栋楼前的空地均为绿化用地，是业主们以后的私家花园，未来小区实行人车分流和封闭式管理，小区内3000多平方米的高级会所也仅供576户业主使用。但记者调查发现，该小区规划效果图中设有2个出入口，地面并未有任何的停车位标识，小区中央有明显的绿化区域。业主们知情后十分愤怒，直指开发商虚假宣传，更改规划。

惠州市住房和城乡规划建设局管科相关负责人告诉记者，该小区正式通过工程竣工验收，工程质量等级评定为合格，并已在惠备案。该负责人还解释道，工程竣工验收并不包括通气、绿化完工等项目，主要是查看建筑质量、消防、人防、电梯、通水、通电等项目是否达标。

律师支招

购房前查看规划图

把广告内容写进合同

买家往往冲着某一楼盘的广告宣传签下合同，而所有问题都集中在收楼前后爆发，宣传的情况与实际规划完全不一致，如所谓“现场实景”中的湖泊、绿地、园林景观，在规划中根本就不存在，甚至有可能实际是道路、垃圾中转站等。

对此**衡仁律师事务所律师韦*州认为，根据《商品房销售管理办法》，对于楼盘的规划，开发商有明示、告知、说明的义务，但开发商为了楼盘能更好地销售，往往采取隐瞒整体规划或在广告中作虚假宣传的方法。韦*州认为，开发商应全面履行自己的合同义务，包括按照合同规定的规划许可证建设和交付房屋，履行当初出售房屋时宣传的房屋配套承诺，而开发商违反此义务显然构成违约。对此，业主可要求开发商承担诸如停止违约行为、赔偿损失等违约责任。

韦*州提醒，作为业主千万不要只等着发展商来主动告诉你小区的整体规划，而应在合同签订前就要求发展商出示相关的规划图纸及建设工程规划许可证等资料，仔细审阅规划许可证及其附图的内容。除此以外，业主也可到规划部门查阅小区规划设计的核准图，其中建设工程规划许可证的平面图反映了小区整体建筑面貌。业主从中可确定小区的出入口、楼间距、变电站、车库出入口、停车场、通风口等公共设施的位置、小区道路、绿化等情况。

另外，如果购房者是被楼盘广告中的规划内容所吸引而决定买房的，就一定要把这些规划写到预售合同中去，并可要求在合同中注明：“楼盘规划与宣传资料应完全一致，否则视为出卖人欺诈，应按已付房价款的_%承担违约责任。”

猫腻

质量问题一箩筐迟迟无法收楼

近年来，房地产市场以惊人的速度发展，质量跟不上发展脚步成为房产的一大诟病。包括一些全国知名房企，或多或少都被曝出商品房质量不过关的丑闻。

“入户大门朝外开，关闭不严实，墙壁补丁多，部分单位出现漏水、渗水情况。而小区电梯、花园、大门等配套也未做好，消火栓箱装在电梯过道或大门口，这让我们如何收楼?”惠州仲恺某楼盘30多名业主集体向开发商讨要说法，要求协商处理方案，请开发商回应和尽快处理楼盘出现的问题。

一位不愿透露姓名的业主告诉记者，他的房子位于6号楼，尽管去年12月31日起已开始收楼，但电梯的照明装置仍无法工作，电梯运行时黑漆漆一片。出了电梯，偌大的消防栓箱安装在电梯出口处，并没有做任何的隐形处理。该业主对此表示不满，这样的消防设计非常不合理，不仅影响电梯过道形象，如果是老人和小孩一不小心，还很容易造成磕伤、碰伤，他听说还有邻居的大门口就装了一个消防栓箱。

该业主的房屋只配了一扇朝外开的消防门，门两侧有明显的重灌泥浆修补痕迹，而门柱也沾上了泥浆，门漆遭到损坏。室内地板不平整，厨房没有安装地漏，墙壁出现多处补丁，阳台天花板有漏水痕迹。

据业主们反映，该小区存在多处质量问题，包括全部单元的入户大门朝外开，质量差，关不严实，业主后期将无法安装防盗门;因消防栓箱档道，部门户型的入户大门无法完全开启;窗户玻璃薄，达不到国家规定的5毫米;室内墙壁补丁太多，部分厨房漏水，部分楼栋外立面瓷砖剥落。对于存在的问题，业主认为如果开发商不解决问题，将拒收收楼。

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房屋出现质量问题

业主可解约并索赔

韦*州表示：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

因此，对于开发商交付使用的商品房，在保修期限内，由开发商承担质量保证的责任。如开发商交付使用的房屋存在屋顶、墙壁漏水、渗水，室内地坪空鼓、开裂等的一般质量问题，业主在验房后可拒绝收楼，并要求开发商对房屋进行整改维修后再进行收楼手续。

如业主已经收楼，在保修的期限内，也可要求开发商按照《住宅质量保证书》的约定，对房屋存在的质量问题进行维修整改，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。而因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格或因房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的，买受人可请求解除合同和赔偿损失。

签精装修房

购房合同几点注意

1.关于住宅内的各类建材及设备。精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同中应准确无误地表明，不要有任何遗漏，包括外墙、内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间、阳台等。

2.关于环保问题，也就是竣工以后的室内空气质量问题。开发商购买的材料必须符合国家标准的要求，不能超标。

3.关于住宅的保修问题。一些工程项目在竣工验收时不一定能检查出来是否存在质量问题，而必须通过使用才能发现，因此在签订合同时也应注意。新建商品住宅自交付之日起，在正常使用的情况下，其保修期限为：屋面防水工程，卫生间、外墙防渗漏，保修五年;门窗安装密闭不出现翘裂，保修两年;墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修两年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修两年。

4.关于验收问题。业主通常无法判断装修的质量状况，因此必要时可约定由政府质量检测部门或具备相关资质的专门鉴定机构来验收，这样既可放心地住进新房，万一存在质量问题也不必因为没有证据而担忧。

5.关于违约问题。应在合同中详细列明违约情形及对应的解决方式。

猫腻

延迟交楼时间物业费该由谁交?

买房收楼，不可避免会涉及到物业管理费。而很多业主在收楼时都被要求提前交物业管理费，有些业主被延迟交楼，物业却按收楼日开始计算，这是否合理?

未收楼前由开发商承担

韦*州认为，根据《物业管理条例》、《物业管理收费管理办法》等法律法规的有关规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。换言之，物业费在房屋实际交付给业主使用之前由开发商承担，在房屋交付给业主使用后，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

另一种情况是，如果业主已对房屋进行收楼，完成相应的收楼手续，仅仅由于其自身的原因未实际入住，这期间的物业管理费应当由业主承担。但如果在开发商交楼时，业主经验房发现房屋存在质量问题要求开发商进行维修整改而拒绝收楼，此期间的费用则由开发商承担，直到开发商交付符合收房条件的房屋为止。

乱涨费让业主“伤不起”

近日，江北雅园小区业主反映，小区物业管理公司将原来1.1元/平方米/月的物业管理费上调至1.6元/平方米/月。尽管物业方认为成本上涨，公司亏本经营，但涨幅超45%的物业管理费，让业主很难接受。

对此律师分析，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。惠州市目前的政府指导价为1.43元/平方米/月。

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签订书面服务合同与物管约定交费标准

律师指出，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发商选聘物业服务企业的，应当与业主签订书面的前期物业服务合同，前期物业合同应当按照上述法律法规的规定约定物业费的具体标准，业主按时交纳物业费。

而在小区的业主委员会成立后，业主、业主大会可与重新选聘物业服务企业按照上述法律法规规定的标准，重新订立书面的物业服务合同，约定管理事项、服务质量、服务费用等内容。物业管理公司无权单方涨价，如果物业公司单方涨价或提出不合理条件等违反物业合同约定的事项，业主或业主委员会可向人民政府价格主管部门或房地产行政主管部门投诉，各主管部门或房地产行政主管部门也应当加强对物业服务收费的监督。

猫腻

精装修房质量问题纠纷多多

所谓精装修房，就是开发商交房时已对房子进行了全面装修，业主只要添加些家具等物件就可入住的房子。与毛坯房相比，精装修房可为业主节省大量的时间，减少精力的耗费，同时由于开发商集中采购，可用同样的价格选择更好的优质材料。

目前惠州也有不少以精装房出售的楼盘，精装房出现质量问题并不少见，之前万-科就曾被曝出“毒地板”事件。在该事件中，涉及万-科在全国的众多项目。除了万-科装修被称有问题之外，惠州本地也有不少楼盘同样陷入了装修质量的漩涡。位于惠博沿江路的某小区精装房出现地板起翘、墙面发霉、天花板漏水等质量问题，使得众多业主组织集体维权。广告宣传中以高档的精装修为卖点，但随后部分业主却在收楼过程中发现质量问题频出，开发商被质疑压缩成本获取利润，牺牲质量。

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双方将精装房标准写入合同附件中

韦*州表示，我国到目前为止，仍没有对精装修房提出明确标准的规定，也没有关于精装修房屋买卖合同的统一示范本。这导致精装修房屋市场混乱，业主与开发商之间就精装修房屋质量的纠纷不断。

他提醒，买卖双方应当对房屋的质量、装饰、设备标准在合同附件中进行非常详细的约定，并对达不到约定标准的，约定明确的处理方式。只有签好一份双方权利义务明晰的合同，买家才能较好地维护自己的合法权益。