上海律师事务所答疑:开发商的楼书和广告，对开发商有约束力吗？

开发商的楼书和广告，对开发商有约束力吗？

律师提示

商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。

最高法院司法解释规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房产买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

以上规定可以简单理解为，广告和宣传资料一般没有约束力，除非符合以下条件的全部：

1、广告中的允诺在开发规划范围内。规划范围大致可以理解为小区，对规划范围外所做的说明、允诺无效，比如“紧邻全市最大绿地”、“走下地铁，望见家的灯光”等等，都属规划范围外的允诺，无约束力；

2、是对房屋及相关设施所做的说明。对房屋及相关设施之外的说明无约束力。所谓绿地、水景、交通便利等等既不属于房屋也不属于设施，严格来讲不作为合同内容处理；

3、上述说明具体确定。所谓“坐拥上流奢华”、“典藏非凡品质”、“尽享尊贵生活”、“望见灯光”等等，都不能说具体确定；

4、对合同订立或价格确定有重大影响。重大影响，即一般的和轻微的影响都不行，是不是重大，显然是个主观判断，给法官留下无尽的操作空间。

纵观我们看到的楼书、广告内容，依据以上四个条件来筛选，其约束力基本上可以一一排除。