张付杰律师：正确认识预告登记

张*杰律师：正确认识预告登记当事人签订房屋买卖的协议，为保障将来实现无权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。1、预告登记保全的债权请求权必须是能够引发具有登记能力的不动产物权变动的请求权，建设部《房屋登记办法》第67条规定，当事人申请预告登记的情形有：预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押等。2、预告登记依附于其保全的请求权，请求权转让或消失时，预告登记随之转让或消失，但应办理相应的手续。3、房屋预告登记期间，出卖人（预告登记义务人）未经预告登记权利人同意转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。因预告登记权利人取得房屋所有权致使买卖合同不能履行的，买受人要求出卖人承担合同责任的，应当依据《合同法》的相关规定处理。（1）出卖人将房屋转让他人，并办理了预告登记手续后，出卖人又将房屋再行转让的，办理了预告登记的合同买受人请求履行合同的，应予支持。（2）出卖人将房屋转让他人，并办理了预告登记手续后，出卖人又将房屋对外设定抵押权的，该处分相对于买受人不发生法律效力，抵押权人主张对房屋行使抵押权优先受偿的，不予支持。（3）出卖人将房屋转让他人，并办理了预告登记手续后，出卖人又将房屋出租给他人的，该租赁行为属于上述的“处分行为”，承租人主张“买卖不破租赁”的，不予支持。4、司法实践中，一般认为，在物权法规定预告登记制度之前，商品房预售合同备案登记在一定意义上具有预告登记的性质。