谈商品房销售广告法律性质

商品房销售广告是开发商推销商品房必不可少的重要手段。一个真实、诚信的广告会给开发商带来良好的商机，相反，虚假、欺诈的广告则会惹祸上身。小心雷区，莫入法律禁地，这是当今开发商售楼广告应当警戒的问题。

国家工商行政管理局发布的《房地产广告发布暂行规定》第3条明确规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。”该规定对禁止广告的情形、准予广告的条件、广告的内容以及相关情形都作了明确规定。然而，有的开发商却有法不依，有章不循，明目张胆地欺骗购房者，编制精良的销售广告和宣传资料，承诺多种诱人而不真实的条件：

例1，某广告称，所售楼房距医院500米，实际是取直线计算的，因为中间隔着一座工厂和一个研究所，从楼房到医院需绕道走5000多米。

例2，某商品房销售广告称，所售楼房周围将建绿地和休闲广场，环境将如何幽雅等等，结果不但未建绿地，二年后还在所称的休闲广场上又建起了商品楼。

例3、某地开发商的售楼广告称，所售楼房地处交通要道系开发新区，近处有公交车站。但购房者入住两年多也未见近处有公交车站，要乘车需步行三站地。

诸如此类内容不实诱骗购房者购房的广告，在当今的商品房销售市场上不胜枚举。一旦购房者发现销售广告与实际不符，指控开发商欺诈时，开发商便以种种托词，拒不承担责任。

为了解决这类纠纷，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这一解释，可以说是要约邀请理论在司法实践中的突破。它符合法律要义和交易公平原则。

这里，先说一下要约邀请。要约邀请，也称要约引诱，即引诱他人向自己发出要约的意思表示，是订立合同的准备行为，不具有约束力。其特点是：要约邀请是向社会上不特定的人发出的;其内容不具备要约的全部要件;目的是要引起他人向自己首先做出要约表示。

商品房销售广告和宣传资料，就其属性而言，它是一种要约邀请。因为，它是向不特定的人发出的售房信息，社会公众愿者上钩，想买房屋就可以向开发商发出购房要约。