略论房产广告的法律性质

随着经济发展和城市化的推进，我国房地产开发进入了一个高速发展期。于此同时，由于房地产开发而引起的民事纠纷也日益增多。其中一类突出的问题，是房地产开发商在房产促销时发布房产广告，对其所开发的房产的环境规划和配套设施建设等作了具体承诺，如小区的绿化率的有多少，楼盘之间的间距有多少，以及配套建设学校、商场、停车场、游泳池等学习、生活辅助设施等等，但实际开发时却违反了房产广告所作的承诺，从而引发购房者与开发商的纠纷。对此类案件如何公平处理，尤其是如何充分保护处于弱势地位的购房者的合法权利，笔者认为，关键在于如何认定房产广告的法律性质。

一般而言，开发商发布房产广告的目的，是为了宣传自己所开发的房产的特点及优势，并希望消费者向自己发出要约，从而订立购房合同，购买自己所开发的房产。因此，房产广告一般应当属于订立合同中的要约邀请。但是，如果房产广告中对所开发房产的小区环境规划如绿化率、楼盘间距以及学校、商场、停车场、足球场、游泳池等配套设施建设作出明确而具体承诺的话，该房产广告应构成单方允诺。

所谓单方允诺，又称单方行为或单务约束，是指表意人向相对人作出为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利的意思表示。在传统民法上，单方允诺是引起债权债务发生的依据之一，即依表意人一方为自己设定某种义务的行为而在当事人之间发生债权债务关系。现代社会中，契约是产生债的法律关系的主要原因，但民事主体自愿为自己设定义务并承担由此带来的债务亦属正当。单方允诺构成债的产生原因的法律依据在于意思自治原则和诚实信用原则。一方面，民事主体出于意思自治，可以为自己设定某种单方义务，只要不违反法律禁止性规定，不违背公序良俗，不损害他人利益，即应当得到法律的认可。由此产生的债权债务关系也应受法律的保护。另一方面，根据诚实信用原则，民事主体自愿为自己设定义务而允诺给予他人权利，只要该允诺是出于真实意思表示，作出允诺的民事主体即应对该允诺负责，履行允诺的义务，否则，将损害社会信用。虽然我国法律未明确规定单方允诺及其法律效力，但是，根据意思自治和诚实信用原则，不可否认单方允诺的合法性。而且，单方允诺在现实生活中也并不鲜见，例如，公交公司承诺七十岁以上老人可以免费乘车，婚纱摄影店承诺顾客可以享受免费婚车服务，餐厅承诺为顾客免费提供生日蛋糕，等等，都属于单方允诺。因此在我国法律上，单方允诺同样是债权债务的发生原因之一。

一项意思表示构成单方允诺，应同时具备四个方面的条件:第一，单方允诺是表意人单方作出的意思表示。单方允诺不需要相对方作出承诺即可成立。笔者认为，如果房产商在广告中对所开发的房产的环境规划和配套设施建设计划等内容作出具体承诺的话，那么该房产广告就构成一项意思表示，而且是开发商单方通过广告发布的意思表示。该意思表示的内容是，开发商将按照房产广告所作的承诺进行开发建设，为居住者提供该房产广告所承诺的居住环境和配套设施。当然，如果房产广告中明确告知该广告仅供参考，开发商保留修改权利的除外;第二，单方允诺的内容是为自己设定某项义务，从而使相对人取得某项权利。开发商一旦发布具有承诺内容的房产广告，即为自己设定了义务。例如，开发商通过房产广告承诺将在某方位建绿茵足球场，此即为自己设定了义务，其应建的是绿茵足球场而非其他设施，而且，足球场应建在其承诺的方位。基于该项允诺，购房者可享有建设足球场所带来运动、通风、眺望等各项利益。另外，单方允诺中表意人为自己设定某项义务无需相对方支付对价，即表意人的义务是单方面的。例如，婚纱摄影店承诺顾客可以享受免费婚车服务，顾客支付对价的的标的是婚纱摄影服务，而提供免费婚车服务则是婚纱摄影经营者的单方义务。同样，在房地产买卖中，房产商承诺其开发的房产的环境规划和配套设施是一项单方义务，主要目的是为了促销房产。对购房者来说，其不必为房产周边环境和配套设施支付对价，购房者支付对价的标的是其购买的房产，而非开发商所承诺的周边环境和配套设施。因此，开发商因发布房产广告而承担单方义务，购房者则享有由此产生的利益;第三，单方允诺一般是向社会上不特定的人发出。凡是符合表意人在单方允诺意思表示中所列条件的人，即可成为表意方的相对人。房产广告正是开发商向社会上不特定的人发出的，而且只要符合房产广告所列条件，即购买房产成为业主的即成为单方允诺之债的相对人，可以享受开发商所承诺的房产周边环境和配套设施带来的生活、居住等方面的各项利益;第四，单方允诺以某种条件或特定程序的完成为其生效要件。即单方允诺之债并非因单方允诺作出而立即生效。表意人在其意思表示中往往附有某种条件或程序，只有该条件或程序完成，相对人特定以后，单方允诺之债才得以在表意人与相对人之间确立。房产广告作为单方允诺，并不是开发商一发出即可成立债权债务关系，只有当购房者与开发商签订购房合同后，购房者才得可以特定化而成为单方允诺的相对人，房产广告作为单方允诺才可以在购房者与开发商之间发生债的效力。开发商对购房者负有债务，即应按照房产广告所承诺的环境规划和配套设施计划进行建设。购房者对开发商享有债权，即可以要求开发商按照房产广告所作承诺进行开发建设，并享受由此带来的利益。