商品房广告和宣传资料的法律效力

商品房买卖中开发商所提供的销售广告和宣传资料中的内容是否具有法律约束力?

消费者甲由于看中发展商乙楼盘销售广告中的户型结构及小区规划而下决心购买该套房屋，并与乙发展商签订了商品房预售合同，但合同中对户型结构及小区规划的内容并没有作明确约定。到交房时，甲业主发现乙发展商擅自改变了房屋结构，严重影响了甲的房屋使用功能;小区规划也与销售广告中的内容不符。于是甲要求乙承担违约责任，甲的请求是否能获得法院支持呢?

释解：我国《合同法》规定商业广告为要约邀请，也称要约引诱。既邀请对方向自己发出要约，如果双方未将要约邀请的内容约定为合同条款，当事人一方不能就此向对方主张合同权利。同时，我国《合同法》又规定要约邀请具有要约定规定的内容的，应当视为要约。

2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对此作了详细规定。该解释第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

该司法解释从保护消费者的角度出发，遵循我国《合同法》中诚实信用的原则，规定了商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请，但是在具备一定法定条件的情况下，将被视为具有要约的法律性质;而且即使未被载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

这里的法定条件包括以下三种情况：

1、该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应当属于商品房开发规划范围内的。

2、该说明和允诺的内容应当是具体确定的。

3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

上述三个条件应当同时具备。

由于乙发展商在楼盘销售广告中宣传的房屋户型结构及小区规划的内容属于商品房开发规划范围，而且宣传中的户型结构是非常具体确定的，正是由于甲对该户型的满意而决定买下该房屋。所以，乙发展商在宣传资料中对户型、小区规划内容的说明和允诺应当视为开发商向消费者发出的要约。虽然这些内容没有载入合同仍应当视为是合同内容;乙由于没有履行这个义务构成了违约，消费者甲可以追究开发尚乙的违约责任。