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建房协议之性质与效力——一起农村建房纠纷的分析

作者:律师咨询小编 发布时间: 点击:

村民甲与村委会达成协议:村民甲在其宅基地上所建房屋需与他人保持齐平,如果超过他人房屋1厘米,则罚款100元:如果超过5厘米,则应拆除之,并且费用由甲负担。事后,村民甲所建房屋高出他人房屋40厘米。此时,当事人间之法律关系如何?在该纠纷中,当事人之间是平等的民事主体,相互之间并不存在欺诈、胁迫等情事。此时,建房协议完全出于自愿,只要不存在违反法律的强行性规定和禁止性规定,则按照合同法的精神,应当尽量维持合同的效力,以保证合同的完满实现,达成当事人订立合同的目标。

这里,村民甲是否已经成功申请该宅基地是否会影响合同的效力,值得探讨。

一、如果甲已经取得该宅基地的使用权,则按照《物权法》第一百五十二条的规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。这是法律对甲所拥有的权利做出的肯定,此时在该宅基地上建造房屋的权利是甲不可剥夺的权利,其性质是物权,与当事人之间的约定具有债权的性质迥然有别。甲与村委会之间的协议性质为债权合同,其约定的内容是对甲的建房行为进行一定的限制,这种约定出于甲的自愿,甲自愿接受这种协议对自己的物权所做出的限制,并不违反任何强行性规定或者禁止性规定,故而约定有效。

二、如果甲尚未取得该宅基地的使用权,甲与村委会同样可以签订如上内容的协议,因为该协议的履行自然要求甲已经取得宅基地,如此,甲方有权利建房。但是在本案中房屋已然建起,甲存在一定的违法行为,因为其在该建房之地基上缺少建房的权源基础,属于无权建房,并侵犯了村集体或者农民集体对该土地的所有权。此时的处理需要考虑具体的因素,因为房屋已经建起,不加斟酌直接拆除的做法未免过于擅断,村民投入其中的经济利益应当予以适当的考虑,防止造成不应有的损失。具体来看,如果甲虽然尚未取得宅基地使用权,但如果宅基地使用权正在申请的过程中,或者虽未申请,但甲正着手申请,并且甲完全符合批准宅基地的条件和村镇的建筑规划,此时则不应纠缠于其宅基地的使用权,而应认可其建房行为,因为按照预期其能够取得该宅基地使用权。如果甲不符合申请宅基地的条件,则甲的行为已然构成侵权行为,甲与村委会之间的这个协议并不能改变其行为的性质。

在该协议有效的情况下,双方约定:“如果超过他人房屋1厘米,则罚款100元:如果超过5厘米,则应拆除之,并且费用由甲负担”。该性质为何?根据约定,使用的词语是“罚款”,其效力又如何?按照现行法律的规定,并未发现独立的村委会这种民事主体,但是,按照法理和法律规定,村委会作为一个机构行村民自治之权,在与村民的关系中能够独立参与其中,值得注意的是,其与村民之间仍然是平等关系,并不存在行政上的管理,不存在行政法律关系。这决定了村委会并不具备罚款的权力。既然无此权力,是否该约定无效?笔者以为,这要探求当事人内心之真实想法,此处的真意应是一种对甲的违反约定的行为带有惩罚性质的赔偿,以促使甲遵守约定建房。此处的约定当属违约金,也就是说,虽然当事人约定的为“罚款”,但其实质是违约金。从实质的角度认定“罚款”的性质,可以认清“罚款”的本来面目和该合同的真实内容。

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