房屋损害赔偿评估方法

一、房屋损害赔偿评估方法

损害赔偿评估通常采用修复费用法(成本法)、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

修复费用法(成本法)

修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

式中V——房地产损害评估值;

C1——拆除工程费用;

C2——修缮工程费用;

C3——恢复工程费用;

C4——直接经济损失;

C5——被拆除物残值。

拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。

拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。

直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。

直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：

(1)房屋使用人周转安置费用;

(2)房屋空置的收益损失;

(3)房屋使用面积减少的损失;

(4)房屋室内净高降低的损失;

(5)房屋采光面积减少的损失;

(6)房屋耐久性降低的损失;

(7)邻近房屋损坏的补偿;

(8)施工影响的补偿;

(9)其他直接经济损失。

被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。

二、房地产价值损失的原因及种类

房地产价值损失是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。引起房地产价值损失的原因和种类主要有：

(1)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失。

主要体现在以下几方面：

a、房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失。

b、小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失。

c、小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失。

d、房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失。

e、房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失。

(2)因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产造成价值损失。

(3)因环境污染造成房地产价值损失。

(4)因工程质量缺陷造成房地产价值损失。

(5)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失。

(6)因异议登记不当，造成房地产权利人损害。

(7)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失。

(8)因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失，如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建，从而造成工程无法按期完成，给相关当事人造成损失。

(9)因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失。

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