商品房买卖纠纷 何时适用定金罚则?

本案为什么没有适用定金罚则?购房人在认购书中应当如何签订定金条款?这一典型案件给人们以有益的启示。

预付款、订金、押金等也可成为定金

目前在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求与购房人签订认购书。这些认购书一般都对商品房的具体位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金。但是，如果买卖双方在认购书中约定，双方未签订正式的商品房买卖合同，系因购房人违约造成，则订金、押金不退还;如系因开发商违约，则应双倍返还订金、押金之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。

购房定金属于立约定金

从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。

何时适用定金罚则

何时适用定金罚则呢?对此，实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为，只要购房人不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金;另一种观点则认为，只要购房人按期前去签订商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。笔者认为，这两种观点都有失偏颇。按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房人不能接受，开发商就可堂而皇之地没收定金，这也是实践中开发商动辄没收购房人定金的主要原因。按照第二种观点，则会出现只要购房人前去售楼处签约，即使购房人漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金，这同样有违公平和诚实信用的合同法基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”