如何减少不动产登记纠纷

一、不动产登记的概念和法律性质

物权法定和物权公示是我国物权法的两项基本原则。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、情况和消灭，必须依照法律规定进行登记;动产物权的设立、变更、情况和消灭，必须交付。”不动产通过登记的方法进行公示，动产通过交付的方式进行公示。不动产登记是指国家专门机关根据申请人的申请将不动产事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记簿应公之于众并可供公众查阅，从而达到申请人公示不动产物权的法律效力。

不动产登记是国家专门机关依照法定程序将物权人的物权记载于登记薄并公之于众的过程，既有行政机关的行政行为，又存在物权人对实体权利的处分。具有公法和私法的双重性质。

1、不动产登记的公法性质

首先不动产登记的行为主体是行政机关。《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”和61条的规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申报核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房地产管理部分核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更登记申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权登记。”第六十一条规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”第七条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合。县级以上人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置由省、自治区、直辖市人民政府规定。”《中华人民共和国土地管理法》第11条规定，对不动产的登记一般由当地政府的国土资源管理局负责;依《中华人民共和国草原法》第11条和《中华人民共和国森林法》第3条规定，履行此项不动产登记的机关政府林业局。由此看出，国家行政机关是不动产登记的主体，国家公权力介入了不动产登记，赋予不动产登记强大的公示效力。

其次，不动产登记是国家行政机关为不动产确权的行政行为。物权法规定了不动产登记的设权效力，物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时成立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”第145条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的应当向登记机构申请变更登记。”第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”此外，其他法律、法规对不动产登记也有明确规定。具体某项不动产的登记，需要行政机关依照法定程序进行审查、核实后才能作出。当事人提出不动产登记申请后，登记机关可能作出是否予以登记的决定。权利人提出的不动产登记申请不等于获得不动产登记。因此不动产登记含有国家行政机关对不动产物权的行政确认成份。

再次，不动产登记有行政管理的性质。不动产登记发生法律效力后，登记机关对侵犯、破坏已登记物权的行为有管理职责。物权法第131条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务，消灭抵押权的除外。”登记机关可以依抵押登记，禁止或限制抵押物产权的转移。不动产登记成立后有国家强制力的维护，具有一定的强制性。

另外，行政诉讼是不动产登记异议的救济途径之一，物权法第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记，但如果在不动产登记薄权利人不同意更正的情况下，利害关系人可以向登记机关申请异议登记，登记机关予以异议登记的，申请人当在登记之日起15日内向人民法院提行政诉讼，请求人民法院撤销行政机关颂让的具体行政行为。”不动产登记是国家专门机关通过严格法定程序运行的结果，既有国家信誉的支持，又有法律制度作保障。具有公法的性质。

2、不动产登记的私法特征体现。

不动产登记行为，是不动产物权人所实施的申请登记私法行为和登记机关实施的登记许可行为的结合②。因此，根据物权行为理论，物权私法规定的权利的变动，确因当事人对物权变动的合意。不动产登记应体现当事人对物权的合意。不动产登记有着证明不动产物权的基本功能。新的不动产登记制度产生之前，对不动产物权的界定是通过一般规定和为权利人提供救济实现的。如民法通则规定了所有权的基本权能，授予所有权人一定的权利，同时，规定在权利人权利受到侵害时提供法律保护，权利人可以请求追究侵权人的民事责任。而物权法所规定的不动产登记，在不动产登记薄中记载物权主体、客体、权利性质、权利转移等登记事项，能准确地界定不动产的归属，明晰物权关系。依照物权法第14条和15条之规定，当事人就不动产物权转移已经达成合意，合同关系就已经成立生效。但未经登记，不发生物权转移的效力。不能对抗善意第三人。很显然，物权法对物权采取的是登记生效主义，并且将登记效力与合同效力分开。认清不动产的法律本质，可以区分不动产权属纠纷案件的类别，属于民事纠纷的，按民事诉讼程序进行诉讼，属于行政诉讼的案件按行政诉讼程序进行诉讼。然而，现实权属纠纷案件，往往存在权属纠纷为已往不动产登记所约束的情况，民事、行政相互交叉。对于这类案件，按照现行法律规定，公法优先于私法，先行后民，可以先进行政诉讼，撤销已往的不动产登记的具体行政行为。然后进行民事诉讼，在民事诉讼终结后重新办理不动产登记。

二、不动产登记的程序

由于不动产有不同类别，分属不同的行政机关管辖，不同的不动产登记程序也不尽相同。但物权法规定了不动产登记各方的权利，明确了不动产登记各方的义务及违反规定的法律责任。然而，登记各方凑在一起，各自行使权利履行义务，也不一定就能迅速地办理好不动产登记。从哪里开始着手、应具备哪此条件、先办什么、后办什么如果不能明确，只能是瞎胡闹，什么也不好办。即使能办理，也会效率低下，质量不高，不动产登记不能达到准确无误。因不动产登记应当制定操作流程，从什么步骤开始，到什么步骤结束。登记机关应制定方便不动产登记申请人操作的流程，并在显要位置展示，让申请人一目了然。然后依操作流程依次办理，才可能多而不乱。申请人应首先了解不动产登记的程序，按照程序提交相关资料，尽量保证提交资料的真实性、完整性。对于可能涉及多个登记机关的不动产登记，申请人要了解谁先谁后，多个登记机关也应密切配合，相互联动，尽量为不动产登记创造方便，简化繁琐的手续。下面以房屋权利变更登记为例，介绍有关不动产登记的实际操作程序。《城市房屋登记管理办法》就房屋权利变更登记的规定可分为两种，一种是转移登记、一种是他项权登记。在登记程序上该办法也采用了通则加特殊规定的方式，变更登记一般按下列程序进行。受理登记申请→权属审核→公告→核准登记→颁发房屋权属证书。申请转移登记的，权利人提交房屋权属证书及相关的合同、证明文件等。设定房屋抵押权、典权等他项权利，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权登记。申请房屋他项权利登记的，权利人应提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利合同书及相关的证明文件。权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。(1)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;(2)房屋面积增加或者减少的;(3)房屋翻建的;(4)法律法规规定的其他情形。申请他项权登记时，一般应提交以下手续：权利人和他项权人的身份证明;原不动产权属证书;他项权设定的依据或产生原因证明;确定他项权的范围、期限文件;与他项权相关的其他材料和文件。其他不动产的物权登记，与房屋产权登记大同小异。权利人符合不动产登记的条件，具有不动产登记的事由，并向不动产登记机关提出登记申请，登记机关应当受理。如不受理必须在法定期间内回复当事人有权申请行政复议或提起行政诉讼。提出申请时应提交不动产权属来源证明、相关合同和不动产界址、面积等现状证明。不动产登记机关受理登记申请后，应对当事人提交的资料进行审查，需要实地踏勘的，进行实地踏勘，形成并保留相关证据。符合登记条件的，予以登记;不符合登记条件的不予以登记并说明原因，指明补救途径。不动产登记最关健也是最后一道程序是将不动产物权事项记载于不动产登记簿，向物权权利人颁发不动产权属证书。不动产登记薄由登记机构管理，是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明。不动产权属证书一般都有固定的格式和通用模本，记载不动产权属事项与登记薄一致，结尾有颁证日期和颁证机构公章。不动产物权人领取不动产权属证书、不动产登记即告完成。如发现权属证书记载内容有误，可以要求登记机构依法更正。

三、不动产登记易产生的纠纷

不动产登记作为物权公示的重要手段和方法，他人可以通过简便、明显的途径就可以确定不动产物权归属及其内容。权利人对不动产的直接支配权取得公众的信任和认可，交易的机遇将有所增加。另一方面，对方因有不动产登记可以增加交易的信心和安全系数。对于促进不动产的利用，保障不动产交易的安全，有着重要意义。然而，我国不动登记制度对不动产登记制度还不够完善，存在以下缺陷：(1)不动产登记的法律效力不十分明确;(2)尚未形成统一的不动产登记管理制度;(3)已完成的不动产登记存在不准确的情况;(4)登记机关工作人员履职行为存在失职和滥用职权的行为。不动产登记的法律效力不明，除有强制性规定必须进行登记的不动产物权外，有的不动产物权人并不积极申请登记。以往未进行登记的不动产，物权人申请登记，登记机关又按新的规定设置条件、将登记申请拒之门外。并不能实现同类不动产同样的登记，有失登记机关作为行政机关行政行为的公平。另外，由于不动产物权种类繁多，分属不同部门管辖。不方便不动产物权人办理登记，同时不动登记的种类需要法律法规明确规定，对于新出现的不动产相邻物权登记及小区公用设施的物权登记等应有明确的归属。难免产生纠纷。错误的不动产登记会让人对登记机关的公正产生怀疑，降低不动产登记的公信力。不动产登记各方在不动产登记的任何环节，不依法或未依法都可能引起纠纷。涉及不动产登记的纠纷有很多种类，可能发生在登记前，也可能发生在登记后或者登记过程中。有可能因不动产本身的产生、变化、消亡而发生，也可能因不动产权利人的有意或无意的行为发生，还有可能因不动产登记机关消极或积极的行为而发生。如果形成诉讼可分为行政诉讼和民事诉讼。行政诉讼主要是因不动产登记机关不作为或滥作为阻却不动产登记流程、错误登记损害相对人或利害关系人的合法权益引起，诉讼的目的是为了促进不动产登记机关依法行政，保障不动产登记及时有效的进行。权利人(或利害关系人)可以作为原告，不动产登记机关为被告，其他权利人(或利害关系人)可以作为第三人。造成损害的可以附带提起行政赔贘诉讼。关于涉及不动产登记的民事诉讼，，《最高人民法院关于民事诉讼案由的规定》列举了两类，一是不当异议登记责任纠纷，二是错误登记责任纠纷。这两类纠纷因当事人申请登记的过错行为引起，发生在登记过程中或者登记之后，未涉及登记机关的行政行为。在现实生活和司法实践中，涉及不动产登记民事诉讼案件还有很多，只是归属于其他案由。当事人是否具有不动产登记申请人资格?是否具备不动产登记的前提条件?以及不动产登记后的变更都影响不动产登记的存在和效力。对于如何完善我国的不动产登记制度，专家学者们认为应从以下几个方面着手：(1)建立统一的不动产登记制度。(2)明确不动产登记的效力。(3)规定不动产登记的程序。(4)规范登记当事人和登记机关的行为及错误行为的赔偿责任。笔者对以上意见很是赞同。认为不动产的地理位置是唯一的。在同一时间同一地点只可能有一项某种类的特定物权。从客观上具有唯一性。如依照物随地走的属地原则，有可能将种类繁多的不动产物权归属国土资源部门或某一独立不动产登记管理部门管辖。不动产登记管理部门对不动产物权进行实质性审查，保证不动产登记的确定性、权威性，减少因不动产登记产生的纠纷。

四、如何减少不动产登记纠纷

正因为不动产登记有着物权法定和物权公示的双重意义，可以避免纠纷，甚至可以更充分有效的利用不动产物权，产生一定效益，国家法律才予以肯定和保护。不动产登记制度在推行过程中，难免会产生纠纷。从目前不动产登记的现状来看不动产和不动产登记在《物权法》实施前均已存在。对于符合物权法定要件不动产物权，可能已经登记，也可能未办理登记。未办理登记的不动产物权，只能说是不产生公示效力，仍具有法律效力，可以对抗与之相关的利害关系人。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。不能因设立、变更、消灭不动产物权的合同未经登记而视为无效。从法律意义上讲，只是两者的法律效力不一样，一个对所有人都有效，一个只对部分人生效。也就是说，一个是绝对的，一个是相对的。而法律意义上的绝对，也不是一成不变的，只是非经法定机关法定程序不得更改。一般的当事人只看到办理登记的重要性，而木有认识到已登记与未登记的实质差别，力图与他人及现行法律制度保持一致，不惜冒诉讼风险盲目诉讼，本无可厚非。有的当事人生怕自己的不动产物权得不到保障，力求万无一失，尝试诉讼。有的当事人已受到不动产不当登记的损害，被迫进行诉讼，还有的当事人为了逃避法律义务，恶意诉讼。凡此种种不同原因、不同想法的当事人，满怀通过诉讼解决问题的愿望，走进了法院，以致近年来涉及不动产登记的诉讼越来越多，案由五花八门。笔者常常看到有的人因不动产登记问题打官司，却不知告谁，有没有理由。如果遇到懂法律、讲道德法律工作者还能帮帮他们该不该诉讼，怎样诉讼，问题能够顺解决。比如父母在协议离婚时，将共同所有的房屋赠与未成年子女的事例非常常见，由于未成年子女民事行为能力的缺失或受限制，必须有监护人代为行使其房屋所有权，但又不能继续由父母双方共同行使。离婚的双方一致同意将房屋赠与未成年子女，往往不是纯粹的赠与合同关系，而是双方在财产分割、子女抚养等问题上达成的妥协。实际上抚养子女的一方以子女的名义占有、使用房屋，最终将产权归于子女名下，另一方认可。原夫妻共同所有的房屋的房主有的人会及时变更，有的会待子女成年后作变更，有的不会去变更。夫妻双方在协议离婚后，一方以子女的名义办理房屋过户登记时，也可能因对方不协助，原协议存在瑕疵等原因，房管局拒绝办理。或者未成年子女成年前，父母一方提出反悔以及子女成年后办理房屋过户登记时存在障碍都可能引起纠纷。近年来，父母在协议离婚时，将共同所有的房屋赠与未成年子女后，又因房屋产权归属产生的纠纷经常发生。起诉的案由和立案的案由也不尽相同，有些当事人无所适从，不知道有没有问题?案例一：甲与乙在民政部门登记离婚，双方协议约定婚生子丙由甲抚养至成年;婚后共同财产两间三层楼房等双方自愿赠与丙。按理说夫妻双方意思表示一致，内容明确，并经有关部门确认，甲乙丙已形成赠与合同关系。但是由于丙系未成年人不能独立完成这一事民事活动，只能由他(她)的法定代理人代理民事活动。作为未成年人法定代理人的一方代表了赠与合同的双方。甲在离婚后欲将房屋产权过户给丙，会出现什么样的情况?如果甲以丙的名义办理过户如果房屋登记在乙的名下，房屋登记在乙的名下，办理过户需要乙的协助，乙积极协助，也许能顺利完成，不会形成纠纷。如果乙不积极协助或者乙要以以丙的名义办理呢?如果房屋虽然登记在甲的名下，房地产登记管理部门认为双方协议不明确，拒绝办理等等都可能产生纠纷。另外，子女成年后办理过户也可能种种原因不能过户，不知道该怎么办。案例二：甲与乙在人民法院调解离婚、双方协议约定婚生子(女)丙由甲抚养至成年;婚后共同财产位于xx地的xx房屋估价30万元，双方一致同意赠与丙,三方的权利义务关系足够明确。同样因为原夫妻共同房屋是否已经登记，登记在谁的名下，谁代表谁办理过户登记，对方是否积极协助，以及因房地产登记主管部门的原因，作为法定代理人的一方或者已成年的子女都可能因不能顺利办理过户要主张权利、引起纠纷。案例三：甲与乙没有离婚，将房屋赠与子女丙，丙未成年，办理了公证，然后办理房地产过户手续当然会顺利。如果未经公证呢?结果很难说。由于赠与合同系实践性合同，在上述案例中，甲与乙双方意思表示真实、明确而且一致，合同尚未成立，只有完成标的物的交付后才能成立。而丙的行为又由其法定代理人代理。而其法定代理人又是赠与方之一。因此办理过户显得很重要。如果当事人应当按照约定全面履行自己的义务，即使未经有关部门和人民法院确认，仍可以办理过户登记。而现实生活中，当事人当事人的离婚协议得到了有关部门或人民法院确认，却难以办理，使人们感到纠结和无奈。

面临不动产和不动产登记不同步，已登记和未登记并存的现状，要减少不动产登记方面的纠纷可以从以下两个方面着手：一是通过各种途径化解已产生的纠纷。对于权属争议，双方可以进一步协商，内容不够明确的，可以补充协定，协商不成的，可通过诉讼或仲裁解决。对于不动产归属已经有关部门和人民法院确认的，不必另行民事诉讼。如不动产登记机关拒绝办理，如果是人民法院判决、调解的，可向人民法院申请执行;如果是经其他机关确认的，可以提起行政诉讼。二是对符合登记条件，未及时申请登记的补办登记。对不符合登记条件不能办理登记的，只要符合法定条件，承认其合法性，同样受法律保护。追究恶意登记、错误登记应承担的法律责任。这样可以避免许多因不动产登记产生的纠纷。其实，物权法定和物权公示并不矛盾，符合法律规定的不动产物权，可以登记公示，未经登记公示的不动产物权，不一定就不合法，物权公示也必须符合法定条件和程序。当我们推行不动产统一登记制度，鼓励物权公示的同时，保护一切合法财产。