物业诉讼的管辖法院

一、物业诉讼的管辖法院

(一)民事纠纷

1、侵权纠纷向被告住所地法院起诉

签订物业管理合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用《民事诉讼法》第28条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖。

2、被告住所地

业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理合同是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。

(二)合同纠纷向被告住所地法院或合同履行地法院起诉

1、因物业管理合同产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第23条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。

2、可以协议确定受诉法院

《中国人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

(三)既侵权又违约的

1、当事人一方违反物业管理合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

2、不归不动产所在地法院管辖

物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。

二、诉讼管辖的分类

(一)管辖在法律上的分类

我国《刑事诉讼法》、《民事诉讼法》和《行政诉讼法》都在各自的法律条文中对管辖作了专门规定，三类诉讼法均将管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖、指定管辖四大类，其中，地域管辖又进一步分为四小类，即一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖和共同管辖。需要特别强调的是：

(1)民事诉讼法、行政诉讼法中的管辖只解决人民法院系统内受理第一审民事、行政案件的权限分工，而刑事诉讼中的管辖除了要解决各人民法院之间的审判管辖之外，还要解决公、检、法三机关之间立案受理刑事案件的职权分工，即刑事诉讼中的职能管辖。因此，我国的刑事诉讼管辖除了上面提到的四大类审判管辖外，还包括职能管辖。职能管辖将部分刑事案件的立案、受理、侦查权交给公安机关和检察院。但是，对这些刑事案件的审判权还是在人民法院。公安机关和人民检察院在侦查完毕后，认为应当追究刑事责任的，应将刑事案件交给有管辖权的人民法院进行审判。

(2)民事诉讼、行政诉讼中的当事人对某些案件的管辖有一定的选择权。因此，在其地区管辖中，除了上面提到的四小类外，还包括协议管辖和选择管辖。这两类管辖是“当事人意思自治原则”在民事诉讼、行政诉讼领域的运用，这意味着充分尊重当事人的意愿，使他们能够寻求最为信赖的人民法院进行诉讼，有利于纠纷的彻底解决。但刑事诉讼中无论是公诉案件还是自诉案件，当事人对案件管辖都不具有选择权和处分权，这是由刑事诉讼追究、惩罚犯罪的活动特点所决定的。

(二)管辖在诉讼理论上的分类

1、法定管辖和裁定管辖

根据管辖的确定是否由法律规定为标准，可以将管辖分为法定管辖和裁定管辖。

(1)法定管辖。是法律明确规定哪些案件由哪一级人民法院中的哪一个法院行使管辖权。因此，在法定管辖中，依据法院对案件的纵横管辖关系的不同，又可以分为级别管辖和地域管辖。

(2)裁定管辖。是由享有相应权限的法院作出裁定或决定，以确定具体的管辖法院。在裁定管辖中，依据管辖的决定方式不同，又可以分为指定管辖、移送管辖和管辖权的转移。

从法定管辖和裁定管辖的关系来看，法定管辖是针对诉讼管辖的一般情形作出的，而裁定管辖则是针对特殊政策情形而规定的。设定裁定管辖，或者是为了落实法定管辖的规定，或者是为了对法定管辖进行个别调整。

2、专属管辖和协议管辖

以管辖是否由法律强制规定，是否允许当事人协议变更为标准，可以将管辖分为专属管辖和协议管辖。

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