异议登记后房屋的买卖合同效力如何

异议登记后房屋的买卖合同效力如何

答案是，买卖合同有效。

异议登记产生的影响

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》及其相关解释有效时期为2020年12年31日止，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。

所谓异议登记指的是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。简单地说，异议登记减损了错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生，在房屋买卖过程中，若出卖人出售的房屋上有异议登记，则意味着该房屋可能涉及权属争议，买受人应该慎重考量，再次确认房屋真正的所有权人；但若买受人未经确认仍然购买该房屋，日后房屋真正的所有权人出现并主张出卖人是无权处分，此时买受人则无法主张自己不知道或者不应当知道出卖人非该房屋真正的所有权人，即自己是善意第三人，从而其不可能通过善意取得制度取得该房屋的所有权。需要说明的是异议登记仅仅具有上述效力，若房屋登记名义人确是房屋的所有权人，则真正的物权人的处分行为在法律上是不受异议登记的影响的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第84条的规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺，即异议登记产生“不产生冻结不动产登记薄的效力”，登记名义人处分该不动产的，仍可办理转移登记或者设立登记。

此外，由于异议登记在提供保护的同时也给房屋交易造成了一种不稳定的状态，为了减少这种不稳定状态产生的长期性不稳定消极作用，法律对异议登记的有效期限做出限制，即登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

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