借款合同中债权人如何实现对第三人和债务人的抵押权？

[案情]2004年3月12日，某药业公司（以下简称药业公司”）与某银行支行c以下简称支行”，签订贷款抵押合同，合同约定药业公司向支行贷款500万元，贷款期限一年，贷款利率为年利率6.13%。违约责任为：如逾期归还贷款，支行按每日3600的比例计收利息。抵押条款为：药业公司以其财产为上述贷款提供抵押担保，某建筑公司（以下简称建筑公司”）以其房地产为药业公司向支行的乌贷款提供抵押担保。上述抵押财产均办理了抵押登记。贷款到期后，药业公司仅偿还120万元本金及部分利息。2005年9月，药业公司在支行向其发出的《债权确认书》上盖章确认截止到2005年9月8日，尚欠本全380万元及相应利息。[争鸣]原告支行提出，我行与被告药业公司、建筑公司签订贷款抵押合同，合同合法有效，，合同明确约定了借款金额、期限、利率、违约责任、抵押条款等，被告药业公司应当按照合同约定按时还款付息，建筑公司作为抵押人之一，应当承担连带共同抵押责任。被告药业公司提出，我公司并非有意违反贷款抵押合同，由于公司内部管理原因，没有及时履行合同义务。被告建筑公司提出，我公司虽然也提供了房地产作为抵押物，但是毕竟我公司并非借款人，支行应当先对药业公司提供的抵押物进行优先受偿，而不能首先要求我公司承担连带抵押责任。[法官点评]本案涉及的是共同抵押，焦点是在共同抵押情况下，既有债务人提供的抵押物，也有第三人提供的抵押物，债权人应当如何实现抵押权。所谓共同抵押，是指为担保同一债权，而于数个财产上设定抵押权，也称总括抵押权。共同抵押权是相对于单独抵押权而言的，由于单独抵押权为抵押权的常态，故共同抵押权属于特别抵押权。共同抵押可按照不同的标准进行如下分类：第一，以各当事人是否就各抵押物所担保的债权份额进行了约定，为标准，共同抵押可分为按份共同抵押与连带共同抵押。按份共同抵押是指每个抵押物限定了所担保的债权金额，债权人只能就各个抵押物卖得价金分别就其应负担的金额受偿。在按份共同抵押中，每个抵押物对同一债权是分别担保，因此不是真正的共同抵押。连带共同抵押是指未限定每个抵押物所担保的债权金额，债权人可以任意就其中一个或几个抵押物卖得的价金受偿，即每个抵押物均担保债权之全部。连带共同抵押保证了抵押权人债权的清偿，对抵押权人较为有利。第二，以抵押财产是否同属于一人为标准，共同抵押可分为抵押财产同属于一人的共同抵押、抵押财产分属于多人的共同抵押。抵押财产同属一人的共同抵押，是指一人对供抵押的数项抵押财产享有所有权或处分权的共同抵押。这里的一人既可以是债务人，也可以是债务人以外的第三人。数项抵押财产同属第三人时，依当事人对数项抵押财产中各抵押财产担保的债权份额是否有约定，有数项财产同属第三人的按份共同抵押与连带共同抵押之分。抵押财产分属多人的共同抵押，是指供抵押的数项财产分别归属于不同的人，即多人对数项抵押财产分别享有所有权或处分权。可分为两种情况，一是某项或某几项抵押财产属于债务人，其他抵押财产属于第三人，此时不管是按份共同抵押还是连带共同抵押，债权人必须先就债务人提供的抵押财产进行优先受偿，如果就债务人提供抵押的财产卖得价金能满足债权人的全部债权，则其他抵押人的义务即告解除，若不能满足全部债权，则债权人只能就不能满足的部分再就其他抵押人的抵押财产的卖得价金受偿。二是供抵押的多项抵押财产均属债务人以外的第三人。在数项抵押财产分属不同人的情形，对第三人提供抵押的各个抵押财产，所担保的债权份额是否有约定，也有按份的共同抵押与连带的共同抵押之分。本案中，支行与药业公司、建筑公司三方签订的贷款抵拥甲合同系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效的合同。药业公司在借款到期后未能全额还本付息邑系违约行为，其应按合同约定承担相应的违约责任，即清偿所欠借款本金、合甲期内利息、逾期罚息。