清偿房屋抵押债权应有“先来后到”

北*星律师事务所杨*毅律师分析认为，王先生的朋友将抵押给王先生的房屋在剩余抵押价值范围内再次抵押是合法的，但变卖抵押房屋的价款应当优先偿还给王先生。

依据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。由于你朋友用于抵押的房屋价值在二十万元以上，减去你10万元的担保债权，仍有10万的余额，为了充分利用社会财产的价值，法律允许将抵押财产未设立抵押的余额部分再次抵押。故王先生的朋友将抵押房屋在10万元的剩余抵押价值范围内再次抵押符合法律的规定，合法有效。

现抵押的房屋最终只变卖了18万元，无法清偿20万的抵押债权，在这种情况下，借款人应当依据《担保法》第五十四条“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿”，及《城市房地产抵押管理办法》第四十三条“同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿”的规定，优先偿还抵押登记在先的债权。王先生与其朋友签订的抵押担保合同在再次抵押前一个月就已经登记生效，依法享有优先受偿权。