购买已设抵押房屋是否有效

购买已设抵押房屋是否有效

(一)购买已设抵押房屋，购买合同符合条件的有效

合同订立的行为效力，受《民法总则》的调整，合同成立即生效。房屋买卖协议作为债权合同，只要满足3个条件：

1、行为人具有相应的民事行为能力;

2、意思表示真实;

3、不违反法律或者社会公共利益。

结合《中华人民共和国合同法》第44条，协议自成立时生效。协议的效力在签订之时即已确定，不应通过协议的履行来反决定协议的效力，这样做才符合《民法总则》及《合同法》诚实信用原则的需求。诚实信用是民事社会活动中的“帝王法则”、最高准则。

(二)抵押房不符合转染条件的，不发生物权转移

另外，被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《中华人民共和国物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

法律的相关规定

《担保法》规定转让经登记过的抵押物，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况，非经通知或告知的，转让行为无效。这个规定开始贯彻物尽其用的思想，并考虑到了抵押物受让人的利益。

此外，《担保法司法解释全文》规定转让抵押物未通知抵押人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可代替债务人清偿债务，消灭抵押权，受让人清偿债务后，可向抵押人追偿。

抵押财产是允许转让的，抵押财产要实现转让附有一定条件

总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。

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