什么是房屋设定最高额抵押,抵押时需要注意的事项有哪些

根据《中华人民共和国物权法》第203条以及《中华人民共和国担保法》第59条的规定，最高额抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押有如下特点：

(1)最高额抵押是限额抵押。抵押人与抵押权人协议约定抵押财产担保的最高债权限额，无论将来实际发生的债权如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权;

(2)最高额抵押是为将要发生的债权提供担保。“将要发生的债权”，是指设定抵押时尚未发生，在抵押期间将要发生的债权;

(3)最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权提供担保;

(4)最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权提供担保。

“一定期间”，不仅指债权发生的期间，更是指抵押权担保的期间。“连续发生的债权”，是指所发生的债权次数不确定，且接连发生。“一定期间内连续发生的债权提供担保”，是指在担保的最高债权额限度内，对某一确定期间内连续多次发生的债权提供担保，如最高额债权额为100万元，担保期间为一年，那么，在一年内，不论发生多少次债权，只要债券总额不超过100万元，这些债权都可以就抵押财产优先受偿。

《房屋登记办法》第五十条规定，以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。第五十一条规定，申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)房屋所有权证书或房地产权证书;

(四)最高额抵押合同;

(五)一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料;

(六)其他必要材料。

第五十二条规定，当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：

(一)已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料;

(二)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

以房屋设立最高额抵押权，登记机构应当记载最高额抵押当事人、债务人的姓名或名称，以及最高债权额和债权确定期限。因此，申请人应当注意：

(1)最高额抵押合同应当约定最高额度，并明确债权确定期限;

(2)提交的主债权证明材料应当是一定期限内将连续发生的债权的合同或者其他证明材料，比如，可以是一个授信合同，或者连续买卖协议等;

(3)注意区分债权确定期限和债务履行期限，两者并非同一概念，以银行授信合同为例，一般银行会约定信用额度使用期间和最长借款期限，信用额度使用期间即为登记簿应当记载的债权确定期间;

(4)登记簿不记载债务履行期限，最高额抵押是为多个将来可能发生的债权提供担保，设立抵押时，每个债权对应的债务履行期限尚未确定且很难一致，因此无法在登记簿上进行记载。此外，最高额抵押权设立前已经发生的债权如需纳入担保范围的，当事人应提供同意的书面材料。