夫妻一方签订的房屋转让协议是否有效

[案情简介]

张先生与宋女士于2004年1月1日登记结婚，二人于2008年5月6日购买了一处房屋，该处房屋所有权证明登记为张先生与宋女士共同所有。2013年6月15日，宋女士因夫妻关系不和，在丈夫张先生不知情的情况下通过房产中介与刘女士签订房屋买卖合同，并当场出具“该房屋售出后如夫妻之间发生任何纠纷均由宋女士一人承担，与刘女士无关”的书面声明。一周后，宋女士获得了售房款。现宋女士与刘女士签订的房屋转让协议是否有效?

[法律解读]

涉案房屋为张先生与宋女士夫妻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产。宋女士对于该房屋的出售等重大事项应使张先生知晓并取得张先生的同意。作为购买方的刘女士经中介工作人员告知，已知房屋涉及张先生的利益，且在对张先生是否同意出售涉案房屋未进行审查的情况下仍然与宋女士签订房屋买卖合同，其不具备第三人善意购买的条件，故宋女士与刘女士签订的房屋转让协议是无效的。

《合同法》第五十一条将无处分权人与他人签订的买卖合同，根据其事后是否取得所有权或处分权和权利人事后是否追认两种不同情况来分别判定买卖合同的效力。最高法院考虑到《物权法》实施后，依照《物权法》第十五条关于物权变动的原因与结果区分原则的规定精神，有必要区分合同的效力与合同的履行，体现在买卖合同中，就是要区分买卖合同与无权处分，即在签订买卖合同时出卖人对买卖标的物没有所有权或处分权，不会影响到原因行为的买卖合同之效力。为此，《买卖合同纠纷的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这一无处分权人所签买卖合同效力问题的规定，对《合同法》第五十一条的上述规定进行了颠覆性的改变。据此规定，出卖人在签约时对买卖标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。但是，买卖合同认定有效后，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或处分权，物权变动处于效力待定状态。因无权处分致使买卖标的物所有权不能转移的，出卖人应向买受人承担违约责任。换言之，真正的所有权人事后是否追认，以及出卖人事后能否取得出卖标的物的所有权或处分权，不再是认定买卖合同效力应考虑的因素，而是买卖标的物所有权能否转移给买受人，由此发生物权变动所应酌量的因素。简言之，买卖合同的生效与出卖人对出卖标的物是否拥有所有权或处分权无关。

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