商品房买卖回购的法律适用

回购房屋的条件

1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;

2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;

3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、如户型、空间尺寸、朝向等;

4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋;

5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用;

6、不能或不能按期办理产权过户;

7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致;

8、合同中约定的其他退房条件出现;

发生重大自然或人为灾害时，由政府组织科学论证，确定是否由政府回购。

如何认定房屋回购的性质

实践中存在3种观点:

第1种观点认为属于流质契约,应认定为无效;

第2种观点认为属于约定解除权,一旦开发商回购条件成立，开发商发出回购通知，双方合同解除;

第3种观点认为属于非典型担保,出卖人作为买受人的保证人向银行承担了担保功能。

回购担保是一种多方以合同条款约定的关联性担保,指债权人与回购人约定在债务人未能按约履行债务时,由回购人向债权人支付约定的对价，债权人将合同债权及其项下的权利转移给回购人的一种担保形式。回购担保属于一种新类型的非典型担保,虽然我国《担保法》和《物权法》中均没有明确规定,但在实践中,已被运用到汽车、房屋等交易活动中,故可以承认其效力,根据回购条款的约定予以处理。

当然,实践中需要根据债务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。

房屋回购方式

1、开发商回购：按照法律规定等各项规定和合同约定内容执行。

2、政府回购：这种因重大自然和人为灾害引发的房屋回购，需要经过科学论证，评估房屋受损情况，是否还能居住，最终确定是否修缮后居住，还是直接回购。政府回购的核心，在人为灾害中，责任的认定是是否进行房屋回购的最关键的因素。如果事故责任主体是企事业单位或者个人，而不是政府，则会引发各种法律争议。业主们也有权向事故责任单位主张赔偿。

房屋回购价格认定

合同对回购价格有约定的,按照约定处理;合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购,实践中存在争议。

应当按照市场价格回购。因为在房价上涨的情况下，按照市场价回购后，回购人可以市场价再行出卖,对其利益并无损害。而对于买受人而言,根据《合同法》第163条的规定,标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。故按市场价出卖对买受人较为公平。另外,在房价下跌的情况下,根据《合同法》第142条关于风险转移的原则，按市场价回购也符合法律的规定。

如何回购及业主要注意什么问题

在自然灾害或是人为灾害中，受损业主的索赔也应该遵循一定的合法途径。受损业主个人应先将先情况上报到相应的街道、居委会、建委等相关部门，相关部门组织专业机构进行评估，最后根据小区整体价值、小区所在位置、房屋受损程度等情况判定赔偿方式。受损业主在维护自己合法权益时，应该注意做好证据的保留，为以后的索赔做好准备。

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