房地产抵押投资有哪些风险

近日发布的《2015年P2P网贷投资人问卷调查报告》报告显示,超过两成的投资人偏好房产抵押业务。目前,不少P2P平台,如**创投、新新贷、和信贷等也开展了房产抵押业务。尽管房产抵押的风险相对于其他信用贷抵押模式来说要小,但并不意味着没有风险。咨询研究员秀表示,投资人容易面临房产重复抵押、借款人违约、房价下跌带来的资产贬值、唯一住房不得用于抵债等风险。

A房产抵押成P2P平台做大首选

目前经营抵押业务的P2P平台可以分为两大类:房产抵押类和车辆抵押类。近年来受我国各地房价的不断攀升的影响,房产抵押在众多抵押贷款业务中占据了重要位置。高*秀也表示,特别是从2013年以来,银行对房产抵押借款收紧,很难从银行渠道获得贷款,也使得P2P网贷平台有了更大的机会参与到这一块业务中来,成为当前P2P网贷平台的重要细分市场。

一般而言,房地产抵押贷款业务流程基本是:申请借款,机构受理后提交材料,然后找到专业公司进行房屋评估,审核通过就签订合同,继而办理公证及他项权利登记。据新快报记者了解,目前P2P平台的房产抵押业务的年化利率一般在10%到15%之间。2015年P2P平台年房地产抵押标成交量呈现稳步上升的走势也印证了这一趋势。其中,根据在线律师咨询网数据显示,2015年7月房地产抵押业务成交量出现较大幅度上升,达到了70.92亿元,环比6月上升了21%。

一直以来,大额房地产抵押标的成为不少平台做大量的不二之选。原因很简单,对于平台来说,开发一个房产抵押借款人的综合成本更低。

“一方面资产可以标准化,另一方面也容易让平台做大成交量。”深圳某P2P负责人对新快报记者说。该人士还表示,“我们有一组衡量开发成本的指标数据,单位是每万元综合费用,这其中的费用包括贷款经理的工资、提成、电话费、活动费、手续费、公证费、材料费、一些宣发费用等,一个200万元的房产标和一个20万元的信用标很多成本是一样的,贷款业务员所耗费的精力也差不多,那大额标自然也更划算一些。多发几个房产抵押标,网站成交量一下就上来了,数据拿出去也好看。”

B房产可二次抵押但风险更大

“P2P网贷平台做房产抵押贷款,并不占优势,同时我国房产抵押贷款市场相对成熟,产品流程标准程度高,业务产品容易复制和拷贝,虽然我国有规模较大的房贷市场,但竞争者众多,面临市场竞争压力也较大。”高*秀表示,P2P网贷作为后来者,能否后来者居上,这取决于P2P网贷平台是否能获取更多的优质房产抵押借款人,以及P2P网贷平台公信力如何,能否吸引到更多的投资人。

目前,有的网贷平台允许房产二次抵押,这就造成了房产重复抵押的风险。“二次抵押是对已设有抵押权的房产再次设定抵押权,二次房抵同样有效,但需要房屋目前的估计值大于原评估值,只对大于原评估值的部分进行抵押借款,但二次抵无法享受优先受偿权。”高*秀提醒说。

在线律师咨询网分析师也认为,一旦房产重复抵押的话,比如在向平台申请借款前,借款人的房产已经在银行抵押贷款过,那么出现问题,在清偿时是按时间先后排序的,首次抵押排在前面,而投资人能拿到手的赔付可能不够覆盖借款额。高*秀建议,平台在对房屋进行二次抵押贷款时,要防范此类风险的发生,需要提高借款人信用等级。

“以房地产作为抵押进行贷款,需要确保房屋的价值能覆盖借款人的违约金额。”高*秀表示,P2P网贷平台审贷的重点包括房屋的市价估算和抵押率的确定,是否能有效控制借款人的投资成数,还需要考虑房屋产权的效力以及房屋的处置等问题,而且此类贷款一般较信用贷款的额度更大,更加考验平台的审贷技术。

C市场法律风险等多重风险并存

除了重复抵押、借款人信用风险这两大风险外,房价下跌带来的资产贬值、抵押不过租赁和唯一住房等法律规定对房地产抵押投资的安全性也会造成影响。

房地产抵押作为抵押物,其保值和增值性毋庸置疑,但是也要防范房地产整个市场行情引起的系统性风险及地域风险。曾有业内人士表示,以P2P网贷平台做房抵普遍流行的60%—80%的抵押率来计算,万一房价出现像温州、鄂尔多斯似的被拦腰斩断,就算卖掉房子也无法完全让投资人回本。

盈灿咨询研究员陈*俊也表示,特别是近期人民币贬值,对房地产抵押类P2P的影响主要是会在一定程度上导致热钱外流,从而利空房价,一旦房价出现下跌,将会导致以房产为抵押物的P2P产品出现资不抵债的状况,最终给从事房地产抵押类P2P平台带来风险。

此外,房产抵押还面临其他法律的风险。高*秀表示,比如“抵押不过租赁”,即如果借款人在抵押前把房子租了出去,即使借款人违约,由于租约受《物权法》保护,P2P平台很难处置被抵押房屋,投资人也无法顺利将房子卖掉变现;“而当房屋为共有财产,在未得到所有共有人同意的情况下被抵押,根据《担保法》的规定,抵押无效”。她表示,如果借款人在只有一套房子的情况下出现违约或坏账情况,平台和投资人就很难做清偿,因为司法规定不能强制将其赶出去。即使在一定条件下,抵押可以被强制执行,因耗费的各项成本居高,所得赔付可能无法覆盖投资人全额本息。