执行设定抵押的房屋的注意事项

房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。

依据《执行抵押房屋规定》第二条的规定，在对房屋裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。之所以给与被执行人腾空房屋的宽限期，一方面体现了对于被执行人生存居住权的尊重，另一方面也给被执行人主动腾空房屋提供了一定的机会。

依据《执行抵押房屋规定》第三条的规定，强制被执行人迁出房屋时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。这一规定在赋予申请执行人享有申请法院对被执行人房屋进行拍卖、变卖或抵债权利的同时，也给申请执行人规定了必要时提供临时住房的义务。从理论上讲，申请执行人并没有给被执行人提供临时住房的义务;如果被执行人的确因为被强制迁出原有住房而居无定所、流浪街头的话，有关政府部门应当承担起相应的社会保障和社会救济责任。但是，从我国当前的实际情况看，相应的社会保障和社会救济制度还不够完善，覆盖面有限，相关政府部门还难以一下子对被强制迁出房屋的人提供必要的住房保障。而对于申请执行人而言，虽然有提供临时住房的义务，但是由于能够获得对迁出房屋的拍卖、变卖或者抵债，从这一方面所获得的经济利益应该是能够较大地高于提供临时住房所承担的经济负担的，因此对于申请执行人而言还是有利的。基于上述原因，作为一项过渡性的制度，《执行抵押房屋规定》规定了申请执行人在必要时提供临时住房的义务。

依据《执行抵押房屋规定》第四条及第五条的规定，申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定;并有权向被执行人计收租金;已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。在申请执行人必要时承担提供临时住房义务的情况下，通过这两条的规定，对申请执行人提供临时住房时所相应享有的权利作了比较具体的规定。通俗地讲，虽然要对被执行人的居住生存权进行保障，但是这种保障只需满足合理的最低限度即可。例如某被执行人在某城市黄金地段拥有50平米的高价居住房屋，该居住房屋可以说是被执行人生活所必需的房屋，但是如果申请执行人能够在城市边缘为被执行人提供相应面积的廉价临时住房，在对被执行人的高价房屋进行拍卖后，由于获得的价款将会远远超过提供廉价临时住房所付出的经济代价，并且对于提供的廉价临时住房可以计收租金，申请执行人依然可以从中获得较大的经济利益，其抵押权依然可以获得比较完整的保障。

依据《执行抵押房屋规定》第六条的规定，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。由于低保对象以房屋抵押取得银行贷款的情况较为少见，而且其居住的房屋本身价值不会太高，采取强制其迁出房屋并为其提供临时住房的办法对实现申请执行人抵押权的意义不大，因此《执行抵押房屋规定》对以低保对象为被执行人的情况作了例外规定。