北京市房地产怎么办理抵押登记

一、参考文献：

1、《中华人民共和国担保法》

2、《担保法若干问题解释》

3、《城市房地产抵押登记管理办法》

4、《房屋权属登记工作规范(试行)》

二、什么是房地产抵押?

1、房地产抵押——是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

2、抵押人——是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

3、抵押权人——是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

注：抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此抵押权是一种物权，但其目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。

三、为什么办理房地产抵押登记

由于抵押权的设立，其法律效果不仅直接涉及抵押人和抵押权人，而且还及于抵押人的一般债权人和其他与抵押物有利害关系的人。因此法律对抵押权的设立，要求具备严格的形式要件。

根据《担保法》的规定，房地产抵押应当办理抵押物登记，房地产抵押合同自办理抵押登记之日起生效。只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力抵押权人的合法权益才能得到有效保障。

四、怎样办理房地产抵押登记

(参：《房屋权属登记工作规范(试行)》

1、抵押登记的主要内容：

抵押人、抵押权人、抵押物坐落、抵押部位、抵押建筑面积、担保(借款)金额、抵押物价值等。

2、抵押登记的程序：

(1)受理申请

(2)权属审核

(3)核准登记、颁发证书

3、抵押登记时限：

符合登记条件的，抵押登记应当自受理之日起30个工作日内完成登记工作。

4、抵押登记中应注意的问题：

(1)、现房抵押

a.申请登记的抵押人与房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人、抵押合同中的抵押人一致;

b.申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人、债权人一致(委托银行贷款的抵押权人可以不是银行;

c.申请抵押登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记档案记载的范围内并与抵押合同约定的标的物一致;

d.抵押担保的债权金额不得超出抵押房地产的价值。

c.申请抵押登记的房屋无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。

(2)、预售商品房抵押(含经济适用住房)

预售商品房抵押是商品房买房人支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将其所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保设定抵押的，登记部门予以办理抵押登记。

a.申请登记的抵押人与商品房预售合同中的买房人、抵押合同中的抵押人一致;

b.申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人、债权人一致;

c.抵押登记的房屋应在商品房预售合同约定的买卖标的物的范围内并与抵押合同约定的抵押标的物一致;

d.抵押担保的债权金额不得超出预售商品房的价值;

e.贷款用途应为支付购房款;

f.买房人所购商品房，已被开发企业设定土地使用权抵押或在建工程抵押的，应先解除抵押;

g.申请抵押登记的预售商品房无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况