房屋抵押如何有效

房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。

法律咨询：

我和我家一个亲亲签了这样一份借款合同：

我借给乙方10万元人民币，期限是2年，利息是银行2年贷款的利息，乙方愿意以自己一套120平米的房子做抵押，房屋价值18万，如果2年不还，该房产就归我。

1.合同不是手写的，只是双方签字和按手印了，因为乙方怕手写的内容容易改了。按内容和形式，这样的合同合法吗?

2.乙方在2年内被判刑，其财产要充公，我的合同还有效吗?

3.如果乙方死亡，而钱还不上，我可以收房子吗?如果可以房屋如何更名?

律师解答：

1.合同合法有效。

2.乙方在2年内被判刑，其财产要充公，如果你在此前已经将乙方的房产产权过户，则法院要充公的财产就不包括乙方的房产;

如果法院判决以后你仍然没有将乙方的房产过户到你的名下或作相应的处置，该房产将依法充公。在这种情况下，你仍然可以依法提起诉讼，维护你的权益。

3.如果卖方在办理产权过户过程中死亡而未能履行签字手续，可以由其配偶或子女持产权人的死亡证明，代签过户，完成产权交易。

相关法律知识：

抵押特征

(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。

(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。

(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。

(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。

(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。

(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。