改变土地用途的租赁合同被判无效应否退还租金

作者：吕祝华王月

案情

甲葡萄园艺场依法拥有集体所有的土地使用权，该土地的用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议约定将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一直拖欠租金。现因纠纷乙化工厂诉至法院请求确认双方之间签订的租用协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交付的租金。

原告认为：其与被告甲葡萄园艺场签订协议书违反《土地土地管理法》关于土地用途的规定，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规定，宣告合同自始无效，原告方已经返还土地了，被告取得的财产亦应予返还。

被告辩称，签订合同系双方意思表示自愿一致行为，且本葡萄园艺场亦将土地实际交付给原告使用，原告签订该协议亦属过错行为，不同意退还租金。

最终，法院判决原被告双方签订的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼请求。

分歧

对于本起案件，双方当事人对违反《土地管理法》第六十三条规定所签订的协议无效没有异议，但双方均对原告已给付给被告的14000元租金是否应当返还产生争议。即合同法第58条中规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;”如何理解和适用?

讨论中，因对该协议无效行为应当依据何种原则、遵从何种法律精神及对合同法第58条规定的理解不同，本案亦产生两种意见：第一种意见认为，支持原告诉讼请求。应严格适用《合同法》第五十八条规定，原被告双方在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下签订土地租用协议，合同自始无效，被告不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已收取的租金退还原告，这是合同法规定的返还原则，符合被告不得基于恶意行为得利的原则。

第二种意见认为，驳回原告诉讼请求。应审查合同法规定的返还财产的合法性与现实性。首先，本案不具返还租金的合法性，原告为恶意租用该土地且使用行为，原告诉求不合法。其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且原告也因原合同的履行获得了占有的收益。完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故原告要求返还已交付租金的诉求不予支持。

评析

笔者赞成第二种意见，即裁判观点，具体理由为：

一、合同无效设立的宗旨是什么

从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产，达不到维护社会秩序稳定的作用。在本案中合同确认无效的情况下，再采用被告葡萄园艺场返还已交付的租金则显然是不现实也是不公正的。

二、合同法及民法通则对当事人的恶意行为是如何规定的

最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到法院申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼请求无法律依据，如支持亦违反法律精神。

三、合同无效财产应当予以返还的情形及条件?被告的14000元租金是否具有逆转性及可返还性

从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持已给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循环诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。在请求返还财产时，法律并非一刀切，而应依据无效合同的性质、标的等因素对返还财产给予一定的限制，公正合理地处理无效合同纠纷。

四、基于违法合同无效处理与基于合法合同解除处理的区别

无效合同应当恢复到违法前的状态，双方将依照合同从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。而合同解除是根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，通常多数非连续性合同的解除有溯及力，而多数继续性合同的解除无溯及力。若本案系合法合同被解除，则被告葡萄园艺场不仅不需要将已经交付的租金交还给原告，原告还应当将未交付的资金偿还给被告。但是本案系违法合同无效，不得依据违法行为获利，不能依据合同解除的处理办法来进行。

五、被告违法出租土地的行为该如何惩罚

从民事法律关系的角度看，即合同无效，未交付的租金无法取得，不得基于该违法签订协议的行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》，由土地管理部门对其进行行政处罚。但是从实施的现状来看，土管部门在管理方式上还存在欠缺，对农村土地的管理只是通过制定土地利用规划、城乡发展规划等方式，对农村集体用地的用途进行安排，以维持正常交易秩序的公共管理，并不能积极主动的进行监督和管理。为了更好的将土地管理的立法精神落到实处，在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告葡萄园艺场不予返还已经交付的租金更符合现状要求。

(作者单位：江苏省如皋市人民法院)

来源：在线律师咨询网

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