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应该如何避免土地征用中违规操作行为

作者:律师咨询小编 发布时间: 点击:

如何避免土地征用中违规操作行为

《宪法》修正案从根本制度上确立了土地征用并给予补偿的制度,但到目前为止有关土地征用范围、原则、征用程序、征用补偿的标准及如何分配等仍没有全国统一明确的规定。在具体操作中由各地区政府部门根据区域情况划定土地征用的范围、编制征用程序,制定土地征用补偿标准及分配原则。基于目前土地征用制度存在的种种弊端,有必要进行制度改革与创新。

通过对现行土地征用制度法经济学分析,针对实践过程中体现出来的种种弊端提出相应的政策建议。首先,以法律的形式对土地征用范围、程序、补偿标准以及分配原则作出明确的规定,规避土地征用过程中的政府部门违规操作行为。其次,针对农民在土地征用中发生的多种损失,细化补偿费分类,提高补偿标准,合理保障被征地农民权益。另外,在土地征用过程中,加大土地执法监察力度,以增加土地使用权隐形交易成本,防止土地使用权隐形交易,加大法律法规对用地方的约束力度;公开土地征用信息,举行土地征用听证会,通过多种手段将被征地农民纳入到土地征用决策系统中来,从而提高土地使用权征用的效率,降低征用过程中的交易。

地方政府非法征地的形式有哪些

1、地方政府“越位”:非法批地

根据《土地管理法》的规定,土地的批租必须遵循严格的程序,要符合土地利用总体规划,同时根据征用土地的性质(基本农田还是一般农田)和需求面积的不同逐级上报审批。但地方政府追求地方利益最大化下的招商引资、建设优先战略,与大宗土地征用须上报国家审批的硬性约束形成了直接的利益冲突。在这种利益的驱使下,各地方政府开始打着发展地方经济的幌子,甚至以“发展是硬道理”为由,无视国家土地利用规划和环境保护的要求,实行“项目跟着领导走、规划跟着项目走、超越审批权限批地”的违规操作。

一些地方政府默许纵容甚至背后操纵违法违规用地,未批先用、以租代征,擅自设立和扩大开发区,随意调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田。根据清华大学土地课题组从国土资源部了解的情况,地方政府和涉及政府为违法主体的非法批地案占80%,80%的违法用地主体是地方政府。而地方政府非法批地呈现的新特征是违规宗数显著减少,但面积总量却显著增加,并且呈现西进北移的梯度转移趋势。

2、地方政府“缺位”:企业违法占地

违法占地主要有两种形式:一是大量经营性企业,特别是房地产企业为了谋取土地增值的潜在收益而违法占地、大量囤积。二是国家开发区占地。目前,全国有6800多个工业园区。2003年国家整顿各类开发区,但一些地方以“产业基地”、“工业密集区”等为名变相设立“开发区”圈地招商,部分已被撤销的开发区也通过变更名称重新复活。有的区县“开发区”采取“挂靠”国家级、省级开发区的方式争取更大发展空间。

3、地方政府错位:“非法低价”出让国有土地

主要有以下两种情况:一是工业项目所征土地的“低价”协议出让。某些地方政府为了达到吸引项目、多引投资的目的,违反国家《协议出让土地》管理办法,“零地价”甚至“负地价”出让土地。随着一些工业项目向中西部的转移,某些西部地方政府在缺乏规划的情况下盲目签订协议,擅自承诺向开发商提供大量土地进行成片开发,甚至有的协议可以提供40~50平方公里土地。于是,大量土地资源被少数企业垄断,同时造成国有土地资产流失。2007年9月28日,国土资源部已发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》([2007]39号令),对国有建设用地使用权“招、拍、挂”出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等做出明确规定,以避免协议转让土地模式的制度损失。

二是商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类商业经营性用地违规“分批交纳”土地出让金。2002年5月9日国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)第二十三条明确规定,“受让人依照出让合同的约定缴清全部出让金后,依法申请办理土地登记,领取土地使用权证书,取得土地使用权”。但在实际操作过程中,很多地方通过土地项目分期付款取得建设用地使用权证书。开发商通过有限的资金就可以撬动多个项目,而把风险转移到了金融机构。

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