离婚时房产增值部分要怎样分割

典型案例：

2002年初，刘先生与马小姐喜结良缘。当初为准备结婚，刘先生在2001年通过按揭贷款购买了一套商品房，并用作新房。在2001年底拿到的房产证上，仅有刘先生一个人的名字。婚后，刘先生与李小姐共同还贷。之后，两人因种种原因，感情破裂，最终于2003年年底离婚。在离婚过程中，双方为房屋的分割发生纠纷。李小姐认为，房屋是夫妻共同财产，应当平分，而且要考虑到房子的增值情况。刘先生却认为，房屋是他一个人买的，所以李小姐无权要求分房子。

首先：

婚前个人所购房屋，婚后不属夫妻共同财产。与以前根据结婚年限确定婚前个人所有房屋是否转化为夫妻共同财产不同的是，我国2001年修订后的《婚姻法》第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。据此，姚律师说，由于房屋是刘先生在婚前购买的，而且房产证上也仅有他一个人的名字，因此那套房屋是刘先生的个人财产，不属于夫妻共同财产。

其次：

既然房屋不是夫妻共同财产，那么马小姐当然无权要求房子一人一半。但马小姐提到，在和刘先生结婚两年间，她也参与了偿还购房贷款。如今房屋升值，她应当有权享有部分房子增值的收益。对这个问题，有两种针锋相对的观点：

第一种观点：

马小姐的说法有道理，她有权要求分享房屋增值部分的收益。既然马小姐和刘先生婚后共同偿还购房贷款，那么房屋有一部分就已经属于夫妻共同财产。如果那套房子原来值50万元，两年间，两人共还了10万元贷款，那么房屋有五分之一的部分是夫妻共同财产。如果房屋经有关部门评估已经增值10万元，那么其中应当有2万元是夫妻共同财产。也就是说，李小姐有权分享1万元的房屋增值收益。

第二种观点：

马小姐无权要求分享房屋增值部分的收益。刘先生的房屋属于婚前个人财产，从法律关系上说，这是个物权关系，因此房屋增值也属于物权关系。同时，房屋增值只是可能的收益，在房屋转让前并不能得到确认。至于刘先生和马小姐共同偿还的购房贷款，张律师认为那是债权法律关系，两人离婚后，只应当对共同已偿还的贷款进行分割。若两年已经还了10万元，那么李小姐只能分得5万元，无权要求分享房屋目前潜在增值的10万元。

目前上海法院审理案件司法实践中判决处理此类案件主流观点：马小姐是否有权分割房屋增值部分，关键要看马小姐和刘先生的共同还贷或其他共同劳务是否是房屋增值的主要原因。如果是，那么马小姐有权要求分割增值部分收益，如两人通过对房屋装修使房屋增值就是典型情况。如果房屋增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则马小姐无权要求分割增值部分收益。

律师提醒：

要避免上述矛盾，有两条途径值得市民考虑。一条途径是在结婚后，把夫妻双方的名字均写到房产证上。这样一来，房屋就是夫妻共同财产了。万一发生离婚，双方可以平分房屋，包括平分房屋的增值收益。房产证上增加名字，双方到交易中心办理变更登记手续即可。另一条途径是，结婚前，双方对房屋做个婚前个人财产公证，明确房屋归某一方所有，因房屋发生的债务、收益与另一方无关。