同居期间共同购买的房产如何分割

上诉人(原审被告)A。

被上诉人(原审原告)B。

A、B原系恋人同居关系。2007年11月，A与上海某房地产公司签订《房地产求购居间协议》，表达了对案外人C在上海某房地产公司处挂牌销售的位于上海市浦东新区X路X弄X号X室房屋(建筑面积100.61平方米)的购买意向，并经上海某房地产公司居间与案外人C签订了《房地产买卖居间协议》及补充协议，确定房屋总价款为人民币(下同)1,038,000元，其中1,000,000元作为合同价款，38,000元为搬迁补贴款。2008年1月31日，A、B共同作为买受方与出售方C以合同价1,000,000元签订了《上海市房地产买卖合同》，1,038,000元房屋总价款中首付款为338,000元，由出售方C于2008年3月6日出具内容为“合计收到A(某路2066弄16号1205室)房款首付人民币叁拾叁万捌仟元整”的收条1份;另由A作为借款人借个人住房商业性贷款400,000元、个人住房公积金贷款300,000元。为购买系争房屋，A还支付了佣金、契税、评估费、杂费等近30,000元。2008年3月24日，系争房屋权属经核准登记为A、B共有。目前由A居住使用系争房屋。

2007年11月7日至2008年2月4日，A、B之间以及与出售方之间发生如下银行转账情况：1、A于2007年11月7日转给B50,000元;2、B于2007年11月8日转给出售方C110,000元;3、B于2007年11月10日转给A20,000元;4、B于2008年1月31日、2月3日、2月4日分别转给C的配偶D30,000元、50,000元、15,000元，计95,000元。

B请求依法分割系争房屋。A辩称，系争房屋由其于2007年11月独自购买，因当时其与B系恋人关系，B承诺与其结婚并表示会在B北京房屋的房产证上加上其名字，诱使其将B列为系争房屋的权利人。双方相识、恋爱后，B经常向A借取现金，并在淘宝网上以虚拟交易的形式套取A信用卡内的钱款，故支付房款时有部分资金从B银行账户转出，实为B归还A的借款，不能视为B的出资，因此购房首付款338,000元均系A支付。A系700,000元组合贷款的借款人，B未参与贷款及还贷，故贷款部分亦属A出资。A为购房还支付了佣金、契税、评估费、杂费等费用，装修也由A出资。由此，A要求确认系争房屋归其所有，由其补偿B30,000元。

经B申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海某房地产估价有限公司对系争房屋进行评估，评估价值为1,907,200元，其中含房屋装修价值44,000元。

各方观点

判决后，A不服，上诉于二审法院，诉称：1、因A与B就系争房屋的共有方式没有作出明确约定，根据物权法的相关规定，应认定双方对系争房屋系按份共有。2、原审法院酌情确定B享有572,160元房屋折价款系未考虑本案实际情况作出的处理，A对此不予认可。3、原审法院认定B支付首付款175,000元缺乏依据。首先，B向系争房屋产权人C的丈夫D转账支付的95,000元不能认定是支付系争房屋的房款。其次，系争房屋支付首付款时B的资金状况是负数，故其没有支付房款的能力。第三，A持有出售方C出具的收到首付款338,000元的收条，此即表明首付款均由A支付，A是首付款的唯一支付主体，原审法院认为收条接受主体不必然等于房款唯一支付主体缺乏依据。由此，A请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判A支付B补偿款60,000元。

B辩称：原审法院所作判决已经有利于A，故不同意A的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。

法院观点

原审认为，财产可以由两个以上的公民共有。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。A、B同居恋爱关系终止意味着双方已经丧失对系争房屋共有的基础，故B要求对系争房屋进行分割，符合法律规定，予以准许。经查，系争房屋的购买确以A经办为主，出售方的首付款收条也出具给了A，但从收条内容来看，付款行为非一次发生，且系争房屋的购房人为A、B两人，故收条的接受主体并不必然等于房款的唯一支付主体。从实际情况来看，在办理购房手续的一段时期内，存在由B向出售方C及其配偶D银行账户多次转账计205,000元以及A向B银行账户转账50,000元但之后B向A银行账户转账20,000元的事实，故从B银行账户实际转出金额为175,000元。A虽辩称系争房屋的出售方为C，但D作为C的配偶，B向D银行账户转账的时间发生在房屋买卖交易阶段，在A未举证证明B与D之间存在其他业务往来的情况下，B主张该部分转账实为支付购房款符合生活常理，予以确认。另外，根据《房屋担保借款合同》显示，A作为借款人向银行贷款700,000元，鉴于该部分借款系以A名义向银行贷款并实际由A承担按揭还款，故A以贷款方式融资后支付的购房款属于A的出资。综上，根据现有证据表明，B在整个购房过程中实际支付175,000元。对于房屋的装修，A持有部分装修款单据，B实际参与装修事宜的筹措但无证据表明其实际出资。现系争房屋的权属经核准登记明确为A、B共同共有，在共有人之间对于权属份额无法达成协议的情况下，应考虑共有人对系争房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，酌情确定各自的权属份额。系争房屋现实际由A占有使用，另根据贷款及还贷情况，并综合房地产市场变动情况等因素，以A取得系争房屋权属并支付B房屋、装修折价款为宜，对于折价款数额，原审法院酌情确定为572,160元。至于系争房屋内的家具，B未提出明确的诉请，不作处理。

二审法院认为，原审法院认定系争房屋的权属经核准登记明确为A、B共同共有，但根据查明的事实，系争房屋的权属登记状况中并未载明A、B对系争房屋的共有情况，而根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条关于共有人对共有的不动产或者动产没有约定共有方式或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等以外，视为按份共有的相关规定，应认定A与B对系争房屋系按份共有，此亦符合A、B的本意，故原审法院认定双方对系争房屋系共同共有属适用法律有误，二审法院对此予以纠正。

鉴于A、B对系争房屋属于按份共有，现B要求分割系争房屋，应根据按份共有的分割原则予以确认。根据《物权法》第一百零四条关于按份共有人对共有物享有的份额没有约定或者约定不明确的按照出资额确定的相关规定，以及双方当事人对系争房屋判归A所有均不持异议的情况，就B应分得的房屋折价款应按照上述规定以B的实际出资额予以认定。现原审法院认定B就购买系争房屋实际出资175,000元，其中包括B支付给出售方C、D以及B与A之间往来款的折抵。A对B的付款予以否认，其主要理由有三，一是D非房屋出售方故无权收取房款;二是B没有支付房款的能力;三是其与B之间的款项往来实际系B归还其的借款。对此，就B支付给出售方C的丈夫D的款项应认定为系争房屋房款的理由原审法院已经进行了充分地阐述，A以D非房屋出售方而否定B支付给其的款项缺乏依据。就B是否具备支付系争房款能力以及B与A之间是否存在借款、还款关系的问题，鉴于A提供的证据尚不足以证明其所主张的上述事实，故对此均不予采纳。就A关于其持有C出具的首付款收条，由此可以表明全部首付款由其支付的主张，因其该主张明显与本案实际付款情况不符，且有违通常认知，故对此亦不予采信。由此，应以175,000元作为B对系争房屋的实际出资额认定其应获得的房屋折价款。需要说明的是，鉴于购买系争房屋时房屋系毛坯状态，而B并无证据证明其就房屋装修曾有出资，故在计算B应取得的房屋折价款时应扣除系争房屋现包含的房屋装修价值44,000元。由此，B应取得的房屋折价款应为305,378元，原审判决第二项确定的款项不当，对此予以变更。

律师点评

本案中双方的争议点在于同居期间购买的房产如何分割?而这一问题的本质在于对同居期间的财产性质的不同认识，是按份共有还是共同共有，成为双方争议的焦点。按份共有和共同共有是民法上的两种共有形式。按份共有，是指两个或者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务;共同共有，是指两个或者两个以上的共有人，根据某种共有关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务的一种共有关系。共同共有主要有两种基本形式，即夫妻共同财产和家庭共同财产。关于同居期间的财产性质认定，《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第8条、第10条规定，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。具体分割财产时，应照顾妇女、儿童的利益，考虑财产的实际情况和双方的过错程度，妥善分割。这一司法解释只提到了按照一般共有原则处理，而一般共有原则到底是共同共有还是按份共有，并没有提及。1998年通过的《民通意见》第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。……”2001年通过的《婚姻法司法解释(一)》第十五条规定：“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。”但是，2007年10月1日起施行的《物权法》第一百零三条则规定：“共有人对共有的不动产或动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”综上可知，不论从位阶上还是颁行时间先后上，都应适用《物权法》的规定，况且，最高人民法院于2008年12月发布的《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》将《民通意见》第88条、……废止，理由是与物权法有关规定冲突。因此，当事人同居期间所得的财产在约定不明的情况下，应按照按份共有予以分割，即参照双方的出资份额予以分割。如果一方在取得该财产过程中有辅助性劳动及提供生活帮助的，可根据其作用的大小确定不同的份额。

本案中，系争房屋的权属登记状况中并未载明A、B对系争房屋的共有情况是按份共有还是共同共有，根据前文所述原则，应认定A与B对系争房屋系按份共有，应根据按份共有的原则予以分割。《物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。”在原审法院对系争房屋的归属作出认定且双方均不持异议的情况下，关于B应取得的房屋折价款应根据B的实际出资额予以确定。

关于B的出资额。根据2007年11月7日至2008年2月4日，A、B之间以及与出售方之间发生的银行转账情况，在折抵A与B之间的往来款后，有证据证明以B的名义实际支付给出售方C及其配偶D合计175，000元。关于B支付给出售方配偶的款项性质认定。B向D银行账户转账的时间发生在房屋买卖交易阶段，现无证据证明B与D之间存在其他业务往来，且D作为C的配偶，夫妻之间在对外关系中具有一般家事代理权，夫妻财产在无特别约定情况下实行夫妻财产共同制。综上所述，B主张该部分转账款实为支付购房款符合生活常理，关于房屋的装修出资，因无证据表明B有实际出资，因此在整个购房过程中有证据证明的B实际出资额为175，000元。房屋市值为1，907，200元，扣除装修价值44，000元后，根据各自出资额确定房屋折价款。