一方婚前房产出售后再购房在离婚时的分割

一、基本案情

原告檀某与被告鞠某于2006年9月29日在北京登记结婚。檀某系初婚，鞠某系再婚（前妻去世），婚后未生育子女。由于工作关系，檀某一直在黑龙江，鞠某一直在北京，两人只能在周末和节假日团聚。

鞠某与其前妻曾购买了位于崇文区望陶园房屋一套。与檀某结婚后，2007年间为购置新房，欲将望陶园房屋卖掉。于是檀某出资11万元，加上鞠某的住房公积金等存款，鞠某将望陶园房屋贷款还清，以103万元的价格卖掉了望陶园的房屋，拟购买位于崇文区管村的房屋一套。

2007年9月，鞠某交付定金10万元，对于此款项双方均认可为共同出资，同年11月鞠某又交纳了103万元购房款，并将房屋过户到自己名下。该房由原告负责装修，并且原告为装修投入了钱款。在诉讼期间，经房屋评估机构评估管村房屋市场价为134万元。

2008年10月因双方长期两地分居导致感情不和，檀某向法院提起离婚诉讼请求，并要求将管村房屋作为夫妻共同财产予以平均分割。

被告鞠某辩称，购买管村房屋支付的103万元系已方出卖望陶园的房屋房款，不同意分割管村房屋，该房产增值部分应按照出资比例分割。

二、法院审理

一审法院经审理后认为，管村房屋系双方婚后购买，应视为夫妻共同财产，该房产经评估确定的升值部分因系依赖于共同房产而产生，故也应视为夫妻共同收益。然而在房产分割时，应当结合历史来源、各自出资以及相互经济往来等具体情况，对其价值构成予以析分、确认和处理。虽然檀某对于对偿还贷款和购买房屋也曾参与出资，但是考虑到鞠某对于房屋贡献较大，并且考虑到双方的实际工作地点及房屋使用情况，将房屋判归鞠某较为适宜，由鞠某向檀某支付合理补偿。对于其中的定金10万元，因双方均认可为共同出资，法院予以确认并平均分割。对于增值部分亦应视为共同财产由双方平均分割。对于檀某出资的11万元，虽然是用于偿还望陶园房屋贷款，但是其目的是为了购买管村房屋，应视为为管村房屋的出资。原告主张该11万元系其婚前个人存款，并且在庭审中出具其工资收入证明及考虑到原被告双方结婚时间及工资收入情况，结合双方分居两地的事实，可以认定该11万元应为檀某婚前个人收入。该笔款项应计算至房屋折价款中。

综上，法院判决管村房屋归鞠某所有，鞠某给付檀某房屋补偿款26.5万元。

一审判决以后，鞠某不服，提起上诉。二审法院驳回其上诉，维持原判。

三、法律分析

本案主要涉及对管村房屋财产分割问题。首先，房屋作为夫妻共同财产，原被告双方均没有争议。对于房屋增值部分，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条及最高法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（二）》（以下简称《婚姻法司法解释（一）》第十一条之规定：婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：（一）一方以个人财产投资取得的收益......诉争房屋的增值部系双方购买房屋后因房屋增值而产生的收益，根据该司法解释应属于夫妻共同财产，对此亦没有异议。对于原告出资的11万元，虽然出资行为发生在婚后，但是考虑到双方实际收入情况及结婚时间，短时间内很难积累如此大额的财产，而且双方均表示婚后长期分居两地，经济往来较少，且被告对该笔费用的性质没有提出异议，因此对于该笔钱款认定为原告婚前个人财产并无不当。

关于夫妻共同财产在离婚时如何处理的问题，根据《婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条之规定：夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产来源等情况，具体处理时也可以有所差别，因此对于该房屋的处理，应综合考虑到其实际效用、出资来源及平均公平等因素予以分割。本案中，购买管村房屋的钱款其中的103万元系被告出售其婚前房屋所得，为其婚前个人财产，不应予以分割，同理，原告的11万元也系其婚前个人收入所得，不应作为夫妻共同财产分割。对于定金10万元，因双方均认可为共同出资，故应按照夫妻共同财产平均分割。对于房屋增值部分，因为系婚后以共同财产所得收益，故亦应作为共同财产处理。另，考虑到原告对房屋出资较多且在北京工作，被告一直居住在黑龙江，从对房屋实际实际效用来考虑，归被告所有更适宜，故法院将房屋判决给被告所有，由被告将原告的出资部分及房屋增值部分以补偿款的形式给与原告。