浅析离婚财产中贷款房产分割问题

离婚是在配偶生存期间，通过法律手段解除婚姻关系的方式。在离婚中，除了对子女的抚养关系上，最重要的就是婚姻期间财产的确定和分割问题，其中对于按揭房产的权属确认与分割是近几年来比较受关注的一个问题。在实践中，对于以按揭方式贷款买房的房屋产权证书取得时间可以分为以下：(1)婚前一方以自己的名义签订购房合同和按揭合同，支付部分房款，取得房屋产权证书，婚后夫妻双方以共同财产偿还债务;(2)婚前一方以自己的名义签订购房合同和按揭合同，支付部分房款，婚后房屋登记于该方，取得房产证书，夫妻双方以共同财产偿还债务;(3)婚前一方以自己的名义签订购房合同和按揭合同，支付首付款，婚后夫妻双方以共同财产共同偿还债务，离婚时未能办理房屋产权证书;(4)婚前一方以自己的名义签订购房合同和按揭合同，婚后取得房产证书，离婚时另一方证明其在婚前向购房人出资。对以上四种情况，总体可以归纳为个人财产与夫妻共同财产的确定问题，本文对此做出以下分析。

一、对婚前按揭房产分割的剖析

我国婚姻法并没有对按揭房产作相关的直接性规定。在2001年新婚姻法修改前，最高院出台的司法解释就规定了关于婚姻存续期间婚前个人财产经过若干年转为夫妻共同财产的规定。但在修改后该规定视为失效。根据现婚姻法规定，一般夫妻婚后所得均属于夫妻共同财产。因此，有人认为，如果夫妻双方在婚姻存续期间共同偿还房屋贷款，即使一方已经取得房产证书，也认为该房产为夫妻共同财产，在离婚时可要求分割。其实不然。根据物权法的规定，不动产的权利的设立是以登记机关的相关登记为权利设定。在房屋买卖(按揭)交易中，有以下主要合同关系发生：一是由购房者与房地产开发商签订的购房合同，二是由购房者与银行签订的借款合同和按揭合同。前者中，购房者在房地产管理部门登记，取得房产证，即是取得房屋的所有权，后者中，购房人以房屋的所有权向银行抵押贷款。可以认为，购房人与银行之间的只是债权债务关系。对此，就上述的情形进行分析：

(一)夫妻一方婚前办理按揭手续，取得房屋产权证，离婚时的财产分割问题。通说认为，该房产为购房人的婚前个人财产。因为取得房产证时，购房人的房屋所有的权利已登记于不动产登记机关的登记簿上。依据《物权法》第14条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应该登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，和第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，购房人在婚前购买房屋，将自己的权利进行登记，且房产管理部门所作出购房人享有该房屋物权的证明的房屋产权证书，应认为该房产为个人财产。将该房产向银行按揭，只是购房人与银行之间产生了债权债务关系。而夫妻双方以共同财产对该银行贷款进行清偿，只能认为购房人与夫妻的另一方形成夫妻间的债权债务关系，但不能改变房屋的个人财产的性质。由此，在离婚时不可对该房产进行分割。但购房人(房屋所有人)应该对另一方所付出的个人财产予以返还。