离婚中的房产分割问题简析

离婚中的房产分割问题简析

一、夫妻共有房产与个人房产的界定

1、夫妻共有房产

(1)根据我国《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产，因此，对于夫妻在婚姻关系存续期间取得的房屋，包括通过继承、接受赠与和购买所得的房屋，均应当认定为夫妻共同财产，在离婚时列入财产分割范围。

(2)我国《婚姻法》允许夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的分配问题进行书面约定，如夫妻约定婚前取得的房产归双方共同所有。则该房产同样应认定为夫妻共同财产。

2、个人房产

对于以下情况取得的房屋，则应当认定为夫妻一方的个人房产，另一方在离婚时无权主张分割。

(1)新《婚姻法》明确规定除当事人之间另有约定外.一方婚前购买的房屋已付清了全款并取得房屋产权证，属于个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

(2)一方婚前或在夫妻关系存续期间因继承或接受赠与取得的房产，并且被继承人或赠与人在遗嘱或赠与合同中明确约定遗嘱继承人或受赠与人只为夫妻一方的，应当认定为夫妻一方的个人财产。

(3)夫妻婚姻关系存续期间双方书面约定取得的房产归一方所有。

二、离婚时房产分割的一般原则

1、协议原则

我国《婚姻法》对于离婚财产分割充分体现了当事人意思自治原则，夫妻在离婚时可以对共同财产协议处理，也就是说.离婚时夫妻对财产的分割，双方应在协商一致的原则下进行，不能由一方单方作出决定。

2、均分原则

根据婚姻法“男女平等”的原则，对于在夫妻关系存续期间取得的财产，一般予以平均分配，涉及到房产时，如果房屋归一方所有的，应当对另一方予以适当的补偿。

3、照顾子女和女方权益的原则

在离婚分割夫妻共同财产时，应充分尊重和保护妇女的权利，我国《婚姻法》规定，双方协商不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。

4、有利生产，方便生活的原则

部分离婚案件中涉及的夫妻共同房产较多，包括住宅、商铺、写字楼等，人民法院一般会从有利于生产和生活的需要来考虑，尽量在分割时不损害房产的效用、性能和经济价值。

5、照顾无过错一方的原则

由于一方有过错(包括重婚、与他人同居等)而判决离婚的案件或者一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的，在分割财产时，法院会照顾无过错一方的利益，适当多分给其一些财产。

三、房产分割的处理方式

根据《婚姻法》解释(二)的规定，人民法院对夫妻共同财产中的房产按如下方式处理：

l、首先由双方对房屋价值及归属进行协商;

2、如双方无法对房屋价值及归属协商一致，人民法院按以下情形分别处理：

(1)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，则采用竞价方式，价高者竞得后再给对方相应的补偿：

(2)只有一方主张房屋所有权的，由法院委托评估机构对房屋进行评估，由取得房屋所有权的一方给予另一方相应的补偿;

(3)双方均不主张房屋所有权的，法院一般会根据当事人的申请拍卖房屋，将房屋评估拍卖所得价款扣除评估、拍卖所需费用后进行分割，如存在贷款的，则由银行作为抵押权人优先受偿.余款再作为夫妻共同财产进行分割。

四、几种特殊情况的房产分割

1、已取得产权证。但存在按揭贷款的房产分割。

近几年来，由于房屋价格居高不下，大部分工薪阶层均无法一次性付清巨额的购房款，因此实践中存在大量的按揭贷款买房的情况，由于尚未还清银行按揭贷款，所以房产证上登记的产权人尚不是完全的房屋所有权人，银行作为借款人对房屋同时享有抵押权。根据房屋产权取得的时间的不同，夫妻离婚时存在按揭贷款的房屋一般适用以下原则进行处理：

(1)婚后夫妻以共同财产购买并按揭贷款，产权证登记在一方名下，但由夫妻共同还贷的情况。这种情况下，房屋应当认定为夫妻共同财产，在对房屋进行分割时，如双方无法对房屋的价值及归属达成协议，双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的.法院一般会在评估确定市场价的基础上进行分割，判决房产归一方所有，另一方获得房屋首付款和已还按揭款的一半。

(2)夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产权证登记在该方名下，婚后夫妻共同还贷的情况。根据《婚姻法》的规定，一方婚前取得的财产不属于夫妻共同财产，同时，根据《物权法》的规定，物权的取得以登记为准，因此，上述情形应当确定房屋产权为婚前按揭一方个人婚前财产，另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对于双方在婚娴关系存续期间，以夫妻共同财产偿还的按揭贷款，则应认定为夫妻共同财产，房屋产权人应当返还其中的一半给对方。对于房产的增值部分，基于配偶一方共同参与偿还按揭贷款，对房屋的保值、增值做出了一定的贡献，因此，法院一般会认为房屋在婚姻关系存续期问的增值是双方共同付出的结果，房屋所有权人应当就房屋增值部分对另一方进行适当补偿。

2、政府安居房的分割

根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》等有关政策的规定，安居房是指出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房或社会微利房，出售实行市场价、成本价和标准价三种价格政策。出售价格不同，职工对房屋享有的权利也不同，职工以市场价和成本价购买的住房，房屋所有权归个人所有;以标准价购买的住房，职工只有部分房屋所有权，单位享有另外部分的房屋所有权。目前，法院对处理安居房一般分两种情况：

(1)已取得“红本”的安居房。

已取得“红本”的安居房即已完全取得房屋的所有权，法院对此的处理方式采用商品房的处理方式，首先由双方对房屋的价值和归属进行协议，如双方无法达成协议，双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的，法院一般会进行评估确定市场价的基础上进行分割、补偿。

(2)对已取得“绿本”的安居房。

取得“绿本”的安居房即取得该房的部分产权，法院对此的处理方式同样先征求双方对房屋的价值及归属的意见，如双方无法达成协议，均主张房屋所有权且一方不同意竞价的，法院则会在评估确定市场价的基础上按照照顾子女和妇女权益的原则判决房产归属，以市场价减去取得房产一方“绿本”转“红本”所需补交的差价及税费作为补偿给另一方的基数确定补偿另一方的数额。

3、父母为子女购置的房产的分割

根据《婚姻法》解释二的相关规定.父母为子女购置的房产应当根据婚前购买还是婚后购买，以及父母有无赠与的明确表示等具体情况来认定：

(1)当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资该出资一般认定为对自己子女的个人赠与，该房屋属于子女一方的婚前财产，不作为夫妻共有财产进行分割，但如果父母明确表示该房屋是给子女及其配偶双方的，那么该房屋视为父母对子女及其己偶双方的赠与，属于夫妻共同产.在离婚时应作为共同财产进行分割。

(2)当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资一般认定为对子女及其配偶双方的赠与.在离婚时作为夫妻共同财产予以分割。但父母目确表示仅赠与自己的子或女，那么该房屋属于一方的财产，不认定为夫妻共同财产。

4、房产证上有他人名字的房产的分割

(1)房产证上有未成年子女名字的房产的分割。

夫妻双方婚后共同出资购买的房屋.若产权登己中有子女的名字，一般情况下认定为夫妻双方与子女共同所有。如产权人只登记为子女一人.则应考虑夫妻在购买该房的真实意思，除非有相反的证吾.否则通常情况下仍然认定该房为夫妻及未成年子女共同的财产，但对于因房屋产生的债务，鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，则应当由夫妻负责偿还.法院在处理房产权利时一般会适当调整子女所得的比例。

(2)房产证上有未成年子女外的第三人名字的房产的分割问题。

离婚案件的当事人是夫妻双方，因此法院一般允许第三人参加诉讼，根据最高人民法院《关于民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具扛意见》的规定，法院一般会采取如下方式处理：

①根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉;

②将案件中止审理，告知当事人另行提起析产诉，待析产的判决结果对夫妻共有部分的房屋进行分割。

5、离婚时尚未取得产权证的农村自建房的分割

农村自建房涉及违法建筑、历史遗留问题建筑筝，由于当前违法私房建筑相当普遍，经济利益特别显著，离婚时完全不予处理显然对弱势一方不公平，但若处理则涉及复杂的地方性政策，因此根据《婚姻法》解释二的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就该房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。审判实践中，如行政主管机关已通知拆除尚未取得产权证的农村自建房，人民法院则不予受理。

6、军产房的分割

所谓军产房是指军队享有房屋所有权的房屋。根据《解放军房地产管理条例》第4条规定，军队房地产统归军委、总部。其产权产籍由各级后勤基建营房部门归口管理，按其用途分别由有关业务部门具体负责使用和管护。这类房产是由国家专门划拨的军事用地，由部队盖建，并且只分配给所属部队的军人使用。使用者每月交纳一定的租金，只有使用权，没有所有权.不能上市交易，也不能继承。然而，现实生活中却存在大量的出售军产房使用权或居住权的情况，因此，法院在离婚诉讼中一般按如下原则处理军产房：

(1)对分配给军人使用的军产房的处理。

在军婚家庭中，对于非军人一方，在离婚财产分割时，如果该军产房仅分配给军人使用的话，则法院不会将该房作为夫妻共有财产加以分割，亦不会判决对非军人作价补偿。

(2)对转让使用权或居住权的军产房的处理。

由于目前关于军产房的买卖的法律适用及合同效力的认定缺乏明确的法律规定，所以在离婚诉讼中，对通过转让使用权或居住权方式取得的军产房，法院一般情况下不会判决房屋所有权的归属，而是根据实际情况判决由一方当事人使用。如果当事人就该房屋取得完全所有权后产生争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

7、丈夫私赠“二奶”的房产的处理

由于现实生活中存在大量的在包养“二奶”的过程中为“二奶”购买房产的现象.故合法妻子在离婚时，会以购房款是其夫妻共同财产.所购房屋是其夫妻共有财产为由，要求分割该房产，但由于产权证在“二奶”名下，法院无法在离婚诉讼中追加“二奶”参加诉讼，因此，对于当事人申请分割该房产的，法院一般不予审理，由当事人另案起诉或依职权主动将案件中止审理，告知当事人另行提起确认产权之诉，待确权的判决结果进行处理。而目前法院对这类丈夫擅自出资为“二奶”购买房产的情况，一般认定该出资属赠与关系，系丈夫为保持与“二奶“的不正当关系而进行的赠与行为，并认定赠与的是购房款而并非房屋，而丈夫擅自将夫妻共有财产赠与他人，侵犯了财产共有人即妻子的合法权益，应认定陔赠与行为无效。但该赠与行为尚不足以损害国家利益或社会公共利益，只是损害个人利益。那么，赠与的出资依法应返还给赠与人，而不应当追缴收归国库，因此，法院一般会判决房屋产权归“二奶”，但“二奶”应返还赠与的资款额.

8、离婚时承租公房使用权的处理

公房，是在特定的历史条件下出现的一种产物.是指当事人只享有使用权或承租权而没有所有权的房屋。.虽然随善这儿年房改政策的实施.公房数量已经减少了很多，但是由于种种原因，仍然还有相当数量的公房还没有实施房改或者是正在房改，因此，在为数众多的离婚案件中，就不可避免地涉及到这类公房权益的分割，.由于公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。根据现行法律和司法解释的精神，可以以结婚的时间为节点将公房的承租权的分割如为如下三类：

(1)一方在婚前取得了公房承租权，离婚时承租权仍归一方享有，男一方无权分割;

(2)双方在婚前各自取得了公房承租权，婚后合并调换房屋的，承租权归双方享有，离婚时双方都有权分割;(引一方或者双方在婚后取得房屋承租权，承租权归双方所有，离婚时双方都有权分割。对于上述双方均可承租的公房，法院在处置公房的使用权时，一般适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式.=、具体方法是：双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得，并给予对方相应的补偿：

(2)一方主张公房承租权的.由法院委托评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款进行评估，取得房屋承租权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿;

(3)双方均不主张公房承租权的，经征得产权单位同意.且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权。就所得价款进行分割;

(4)双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方的，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。、

五、如何避免离婚时引发房产纠纷

1、婚前财产公证

婚前财产公证是指公证机构依法对夫妻(未婚夫妻)双方就各自婚前财产权利归属等问题达成协议的真实性、合法性给予证明的活动。婚前财产公证分为未婚夫妻在结婚登记前达成协议办理公证和夫妻双方在婚后对一方或双方婚前的财产达成的协议办理公证两种形式。，婚前财产公证是对双方财产的一种保护，可避免双方及其子女在财产上的纠葛，是解决婚姻纠纷的可靠法律依据。因此，为避免离婚时出现房产分割纠纷，在结婚前或结婚后对房屋做婚前个人财产公证，明确房屋归某一方所有，有利于避免纠纷和维护自身权益。

2、签署书面财产协议

根据《婚姻法》的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻双方对此的约定对双方均具有约束力，能够避免离婚时就房产的分割问题出现纷争。