夫妻离婚农村宅基地房是否应拍卖分割

[案 情]

刘-男与张-女系夫妻，于2001年结婚，婚后生有一儿一女，现双方因感情不和起诉离婚。法院在审理中查明，双方主要共同财产为双方在婚姻关系存续期间在乡下所建的宅基地房一栋，价值经双方共同认定为10万元，现双方均不主张对房屋的所有权。本案中的房屋该如何处理?

[分 歧]

对于房屋的处理，有以下两种观点：

第一种观点认为，应依最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释二》)第二十条之规定，由法院依法将房屋进行委托拍卖，然后就拍卖所得款进行等额分割。

第二种观点认为，依《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)等法律之规定，农村宅基地房流转困难，不应依《婚姻法解释二》第二十条之规定进行拍卖分割，应依最高院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定，按照“照顾女方权益”的财产分割原则，直接判令房屋由男方所有，并由男方补偿女方相应价款。

[评 析]

笔者同意第二种观点，简要评析如下：

一、农村宅基地不得向城镇居民转让。

“地随房走、房随地走、房地一体”是我国土地及其所附房屋转让的一项基本原则，农村宅基地房的转让必然涉及农村宅基地使用权的转让。

农村宅基地属集体所有土地，农村宅基地使用权的取得、行使、转让须依法进行。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而依《土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，宅基地为我国农村村民专门享有，须由村民提出申请并经相关部门行政审批后方能获得，且原则上一户只能拥有一处宅基地，若转让后则不得重新申请获取，并严禁将宅基地出让、转让或出租用于非农建设。国土资源部作为主管全国土地管理工作的政府部门，在其颁布的《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条中明确规定：“……严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”在《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》中亦明确：“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”依前述《物权法》第一百五十三条的规定，我国宅基地使用权的转让须遵守国土资源部门的规定，不得向城镇居民转让。

2、农村宅基地房流转困难，不宜以拍卖方式分割。

《婚姻法解释二》第二十条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：……(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”此为法院对夫妻双方均不主张所有权的房屋以拍卖方式分割的法律依据。此规定的目的是为了尽早结束夫妻共有财产产权归属不明的状态，以维护双方当事人的财产权益，该规定的适用应以房屋有完全的产权且能够在市场中自由、便捷地流转、交易为前提。农村宅基地房，既无相应的产权证，相关法律及规定也明确其不得向城镇居民转让;而结合农村的现状，此类房屋在农村本地流转的可能性很小，若采取拍卖竞价的方式处理，将无人竞拍，房屋难以尽快处理，甚至将长期闲置、旧损贬值，不利于保护离婚双方当事人的财产权益。

3、应将房屋判归男方所有，再由男方按房屋价值的一半补偿女方。

对于夫妻关系存续期间共同财产的处理，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十三条规定：“对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则分给一方所有。分得住房的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。”可见，在不宜以拍卖折价方式处理夫妻共有房屋时，可按照“照顾女方权益”的原则，将房屋判归一方所有，再由判得房屋的一方对另一方进行折价补偿。刘-男与张-女均系农村村民，其共同所有的房屋位于男方所在的村组，而男方也无其他房屋居住;依农村的风俗习惯，离婚后女方不太可能在该房屋里继续生活，将房屋判给男方所有并由男方补偿女方该房屋价值一半，符合前述法律之规定，亦符合农村生活之现状。

综上，笔者同意第二种观点。