一方婚前申请另一方婚后支付首付款,该两限房离婚时如何分割

离婚时两限房的分割问题，涉及到国家政策与法律规范、法律效果与社会效果的综合考量问题。两限房由一方在婚前申请，在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的，离婚时如何分割争议较大，目前没有定论。

1.权属认定问题

第一种观点认为，虽然两限房以一方婚前所属家庭为单位由一方在婚前申请，但购房行为发生于婚后，该房产应作为夫妻共同财产进行分割。第二种观点认为，该房产应认定为申请人一方个人财产。

两限房属于保障性住房的范围，购房主体特定，购买价格亦非房屋价值的直接体现，具有福利性质。两限房由一方婚前申请的，房产的供应对象为一方及其父母等成员构成的家庭，与另一方无关。申请两限房的家庭经过资格审查符合条件后，通过摇号确定具体的房屋，房屋确定后不可更改，此后履行的购房手续即签订房屋买卖合同、支付房款等行为均系申请行为的延续，在此期间申请人婚姻状态的变动或实际付款主体、数额的不同等情况对已确定的两限房没有任何影响，故两限房性质上的特殊性使得房产的取得主要取决于申请人所具备的资格。如果在认定房产权属时不考虑两限房的特殊性，将导致两限房政策所要实现的目的落空，无疑有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则。笔者赞同第二种观点。

在不属于夫妻共同财产的前提下，关于权属问题在申请家庭内部亦存在争议，争议在于属于申请人单独所有还是家庭成员共有。两限房的购买资格限定于申请人本人，申请家庭成员并非申请人、亦未作为购房人签订买卖合同的，房产亦登记于申请人名下，故产权应认定为申请人一方所有而非家庭成员共有。

2.另一方的补偿问题

一种观点认为，另一方明知其不具备购买资格，因出资获利不符合国家政策，所以，在离婚时另一方主张因其出资对于登记于一方名下的两限房增值部分予以补偿不应支持。另一种观点认为，由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活，使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房产，由于限购政策的影响，同时房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机。因此，将另一方的出资作为债权对待时，不考虑房屋升值的因素，对另一方是不公平的。笔者同意这一种观点。至于补偿标准，以公平为基本原则，应依据房产的首付款支付、贷款偿还情况以及个人贷款首付比例综合考虑，予以酌定，以不超过按夫妻共同财产分割的数额为限。

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