复杂离婚财产应该如何分割

一、商品房屋分割问题

由于城市居民生活水平提高及城市房屋价格较大幅度的增长，离婚案件中的住房已成为当事人诉争的焦点。另外贷款购买商品房的公民，已在购房者中占有相当的数量，这些都使住房成为共同财产中的主要财产，因而如何公平公正的解决婚姻住房问题以及如何做到使当事人对法院的判决心服口服，是每一个审判人员都面临的新挑战。虽然《婚姻法》已对离婚住房分割问题做出相关规定，但实践中在某些具体问题上，认识及裁量尺度上仍难以做到标准统一，下面就离婚案件中的住房分割问题谈一下自己的观点。

1、婚前购房婚后还贷款的房产分割

当事人一方婚前支付首付款且部分还贷，该房产应属婚前财产。但有的是双方在婚前共同集资或一方父母添资共同购买，而购房合同写在一人名下，在确定是否是共同财产时，应强调当事人的举证责任，证据不充分的，一般不予支持。从婚姻关系确立之日起所购房产，无论双方谁还贷款都应认定为夫妻共同财产，但双方如已分居较长时间，并且在分居时间内有证据证明经济各自独立的情况下，应根据具体案情做出判断，此类情况一般从严掌握。

2、父母出资购房但为了还贷款方便，产权写在一方当事人名下

买房由一方父母出资，但为了还贷款方便，以一方当事人作为房屋的产权人订立购房合同，这种现象目前在离婚案件中较为多见。对此既要考虑住房合同的合法性，又要考虑案件的客观实际。对父母出资为子女购房的问题婚姻法解释已做了明确规定，审判实践中应该严格按照解释规定执行。但有的情况是父母居住的房屋也写在了子女名下，而且以子女名义还贷;有的是父母与子女共同居住在一套子女名下面积较大的商品房内，对此套用婚姻法解释显然不妥。应从离婚双方的实际收入、结婚时间长短综合分析。如果离婚当事人收入颇丰而父母退休工资微薄，显然存在子女购房父母居住的可能，反之子女工作时间不长，父母工资收入较高，子女没有购房能力，则不能认定为离婚夫妻的共同财产。对两代同居一套住房的情况，原则上应视为父母为子女购房，但应在评估后用房屋总价格减去父母居住房屋价格及升值价格，再按夫妻共同财产分割，这样较为公平。

3、房屋升值的认定与分割

近几年房屋升值较大，许多房屋的升值额甚至超过了当初的购房价格，这也是造成离婚双方当事人房屋争执加剧的一个因素。例：某夫妻婚后用20万元购买了商品房一套，首付款7万元，贷款13万元，已还贷3万元，双方离婚时经法院委托有关部门评估，该房屋现值40万元。法院认为首付款7万元和已还款3万元为夫妻共同财产，每人5万元，升值20万元仍为夫妻共同财产每人10万元，这样占有房屋的一方应给对方15万元房屋补偿。这实际上是一个简单的计算公式，如果该商品房中包含有一方父母的资金或住房投入，且双方均已认可，还应将该投入及相应的升值比例计算在内。

4、商品房产权人是父母及未成年子女，对此是否认定为父母对子女的赠与行为

审判实践中，常出现房屋所有人是夫妻及没有民事行为能力的子女。分割财产时，抚育子女的一方主张该行为是赠与行为，子女理应享有一份住房份额，该份额由抚养人代为监护管理。另一方则主张房屋是夫妻共同财产，产权写在子女名下是为了规避某些法律规定或购房时随便一写，根本不存在赠与问题，由于子女份额涉及几万元或十几万元的财产数额，双方争执较激烈。《合同法》第一百八十五条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”第一百八十六条第一款规定“赠与人在赠与的财产转移之前可以撤销赠与”。从以上法律规定可以看出，赠与合同的成立要件首先是赠与人要有明确的意思表示，受赠人表示接受赠与，其次是赠与财产发生转移。夫妻购买商品房虽写在三人名下，但赠与人之一并没有明确的意思表示，且受赠财产也未发生转移。退一步讲，受赠财产未发生转移前，赠与人是可以撤销赠与合同的。所以商品房的购房合同上即使是父母及未成年子女的名子，也不应认定父母对子女有赠与行为。