系争房屋是否为A与B的婚后共同财产?C向B买得系争房屋是否为善意第三人

争议焦点：系争房屋是否为A与B的婚后共同财产?C向B买得系争房屋是否为善意第三人?

案件名称：其他所有权纠纷

审理法院：上海市浦东新区人民法院(2011)浦民一(民)初字第1730号

法院观点：C在购买系争房屋时并非善意第三人，B擅自转让系争房屋的行为系无权处分，主观意图上B、C具有刻意隐瞒A的故意，客观行为上达到了为B在离婚诉讼中私下转移财产的目的，损害了A的利益，故B、C之间签订的房地产买卖合同应属无效。B、C应将系争房屋产权登记恢复为B所有。

案情简介

原告A。

被告B。

被告C。

A与B系夫妻关系，双方于2006年2月6日登记结婚。2006年5月7日，由B购买上海市浦东新区房屋(以下简称系争房屋)，总房款为246,000元，中介费及交易过程中税费为7,000元。2010年6月17日系争房屋的上海市房地产权证被登记在B一人名下。2010年8月9日A向法院提出要求与B离婚的诉讼，2010年10月11日法院判决不予离婚，双方均未上诉。2010年9月21日B、C签订上海市房地产买卖合同，约定由C购买系争房屋，转让价款为550,000元。系争房屋产权于2010年10月15日过户至C名下。A得知后，与B协商未果，以致引发诉讼。

各方观点

A诉称，2006年2月6日A与B登记结婚，婚后于2006年5月18日共同购买了系争房屋。买房合同上写的买受人是B，2006年5月20日房屋产权过户至B的名下，当时房款定金10,000元是A出的，后来A又出了100,000元，总房款为236,000元，剩余的钱都是B所出。当时没有贷款，房款是一次性付的。2010年8月9日A向法院提出要求与B离婚的诉讼，2010年10月11日该院判决不予离婚，双方没有上诉。A发现在离婚诉讼中B将系争房屋卖给C，双方于2010年9月21日签订房地产买卖合同，2010年10月15日系争房屋产权过户至C名下。上述房屋系A和B的婚后共同财产，B未经A同意擅自转让房屋的行为是无效的。故A诉至法院，请求确认B、C于2010年9月21日签订的上海市房地产买卖合同无效。

B辩称，双方登记结婚、起诉离婚以及被法院判决不准离婚的情况是属实的。第一次购买房屋的合同签订时间是2006年5月7日，系争房屋过户到B名下的时间是2006年5月20日，房款是2006年5月20日一次性付清的，总房款为246,000元，交易税费和中介费是7,000元，全部费用都是B的父母出的，A没有出钱。2010年9月21日B与C签订房屋买卖合同，把系争房屋卖给C，合同约定总房款是550,000元，双方另有书面协议房款约定为600,000元。B曾经于2006年5月18日向C借款100,000元，说好半年归还，但没有还，双方约定在总房款600,000元中折抵上述借款的利息50,000元，剩余的房款550,000元中的100,000元作为上述借款的本金，C实际向B支付房款450,000元，2010年9月21日C在房地产交易中心将450,000现金给B。系争房屋产权于2010年10月15日过户至C名下。系争房屋卖给C时A与B确实没有离婚。不认同A的诉讼请求，要求驳回。

C辩称，同意B所说的。B和C是远亲关系。100,000元是B的父母向C借的，2006年5月18日B的父母到C家里来，C把现金100,000元交给B的母亲，当时说借钱是为了买房子，B母亲出具一张借条给C，借款人是B母亲。当时约定到2006年底归还，但后来一直没有还清。不同意A的诉讼请求。

法院观点

法院认为，A与B的婚姻关系尚未解除，双方仍系夫妻关系，本案的争议焦点在于：一、系争房屋是否为A与B的婚后共同财产?二、C向B买得系争房屋是否为善意第三人?

一、系争房屋是否为A与B的婚后共同财产?2006年5月7日B购买系争房屋系在其与A登记结婚之后。根据相关司法解释，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。B主张用于购买系争房屋的钱款均系由其父母出资故系争房屋应属其个人财产，但在购买系争房屋当时其父母并未曾明确表示赠与其一人，故不论购房资金的来源如何，系争房屋均应属A与B的婚后共同财产。

二、C向B买得系争房屋是否为善意第三人?根据物权法的规定，不动产的善意取得应当符合三个条件：1、受让人受让该不动产时是善意的;2、以合理的价格转让;3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。首先，C与B系远亲关系，平时与B、B的父母都往来密切，C完全知晓系争房屋是B与A结婚后购买的房屋，并知道A住在系争房屋中，但在B提出向其出售该房屋时C却未曾向A询问对于出售房屋的意见。2010年8月9日A提出离婚起诉后，C曾到系争房屋中去过，在A在场的情况下C也未询问A对于出售房屋的意见。当时A、B正处于离婚诉讼中，作为一个审慎的购房人理应取得夫妻双方的同意以保障自己的财产权，而C在购买系争房屋之后也未将购房事实告知A，整个过程一直刻意隐瞒A。C购得房屋之后也从未主张过对系争房屋的交付，B、C称其之间签订过租赁协议约定将系争房屋返租给B，因B长期被派遣在国外工作故承租该房屋是为给A继续居住，但是B、C却未将转让房屋的行为告知A，亦未将返租行为告知居住在系争房屋中的A，这与常理不符。在A毫不知情的情况下B、C私下操作了转让房屋的行为，显然系B因离婚诉讼而私下与C串通转移婚后共同财产的行为。据此，法院难以认定C在购房时具有善良、谨慎且尽到合理判断义务的善意。其次，关于合理的转让价格。对于B、C之间支付房款的地点，C首次称是在房地产交易中心，后又称在其自己家中;对于C用于购买系争房屋的资金来源，C首次陈述系其父亲所留遗产，后又称是其向他人所借，C的陈述前后矛盾，法院难以采信。B、C之间是否交付了转让房屋的合理价格处于事实真伪不明状态，故法院难以认定C已经支付了合理价款。据此，C在购买系争房屋时并非善意第三人，B擅自转让系争房屋的行为系无权处分，主观意图上B、C具有刻意隐瞒A的故意，客观行为上达到了为B在离婚诉讼中私下转移财产的目的，损害了A的利益，根据法律规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，故B、C之间签订的房地产买卖合同应属无效。B、C应将系争房屋产权登记恢复至B、C签订房地产买卖合同之前的状态，即将系争房屋产权变更登记为B所有。

律师点评

首先，关于本案系争房屋是否为A与B的婚后共同财产?法院认定的依据是《婚姻法司法解释(二)》第二十二条的规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”系争房屋系购买于A、B登记结婚之后，根据该司法解释，B父母的出资是对A、B双方的赠与，因此系争房屋均应属A与B的婚后共同财产。

其次，C与B系远亲关系，平日往来密切，完全知晓系争房屋是B与A结婚后购买的，并知道A住在系争房屋中，但在B提出向其出售该房屋时C却未曾向A询问对于出售房屋的意见，甚至对A刻意隐瞒购房一事。基于上述事实可以认定两点：一、系争房屋属于夫妻共同财产;二、C对于系争房屋非善意取得。也就是说本案当事人B在A不知情的情况下，擅自转让系争房产。

我国《婚姻法》规定夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，这种平等的处理权是指夫妻双方因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定;非因生活需要对共同财产做出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见;他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。生活中，我们不能要求夫妻之间对于一些鸡毛蒜皮的小事都取得双方同意，但对于出卖重大生活资料这样的事，一方不与另一方商议，可构成对另一方财产处理权的侵害。处置房产对于家庭来说当属于非日常生活范畴，B应该事先和A协商处理;且A和B正处于离婚诉讼期间，在等待法院分割共同财产期间，B将夫妻共同所有的房屋擅自转让给远亲C，存在恶意转移财产的嫌疑，按照我国《民法通则》、《合同法》的相关规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效;因此法院应当认定B与C签订的《房屋买卖合同》无效，判定其将房屋权利回归原有状态。

一般来讲，若登记产权人将夫妻共有房屋出售给了不知情的第三人，该第三人可依据不动产的善意取得制度取得物权，此时，登记产权人配偶可主张分割房屋出售款。若登记产权人将夫妻共有房屋出售给了非善意第三人，则有权追回。我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

另外，《婚姻法》第四十七条规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。

最后回到本案法院对夫妻共同财产认定的问题，我们要注意的是本案法院的判决是在2011年6月26日做出的，此时《婚姻法司法解释(三)》还尚未颁布，如果本案是在《婚姻法司法解释(三)》实施后判决的话，情况应该有所不同。因为根据《婚姻法司法解释(三)》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”那么本案情况是B父母出资，房屋产权登记在B一人名下，按照新的司法解释，本案系争房屋应理解为B的个人财产。