海口征地补偿怎么补

第一章总则

第一条为指导和规范本市建成区内国有土地上房屋征收与补偿工作,切实保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条房屋征收范围由市房屋征收部门划定，经市政府批准，划定的征收范围内的土地适用本办法。

第三条本办法所指房屋,均为框架、混合、砖瓦结构房屋,不含简易结构和附属物。房屋面积均指建筑面积。

第四条被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换进行安置。

第五条被征收房屋的面积、结构、用途以房屋权属证书记载为准。未经登记的建筑物面积,以房屋征收部门依法调查认定并测绘的结果为准。

第二章房屋补偿

第六条符合下列条件的房屋及房屋部分,予以补偿:

(一)有合法房屋权属证书或有合法批建手续的房屋。

(二)因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法报建手续的,1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建设的房屋。

(三)因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法报建手续的,但属于1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行前建设，区人民政府认定为违法建筑以外的个人住宅房屋及房屋部分。

(四)未超过批准期限的临时建筑,按批准使用的剩余期限予以实际评估补偿。

第七条有以下情形之一的房屋及房屋部分,不予补偿:

(一)超过批准期限的临时建筑或因抢建、加建等被区人民政府认定为违建的房屋及房屋部分。

(二)2012年4月10日后建设,未经批建或虽经报建但超出批建规定面积建设的房屋及房屋部分。

(三)其他依法不予补偿的房屋及房屋部分。

第八条居民宅基地上自建房屋的,房屋征收部门以整体区位评估方式结算补偿金额，计算方法为：补偿金额=确认的建筑面积×被征收房屋重置价×成新率+确认的土地面积×片区住宅土地评估单价(容积率设定为片区宅基地现状净容积率)。

第九条集体公共用房和配套设施补偿参照第六条、第七条、第八条个人住宅房屋补偿办法执行，地上无建筑物的公共用地参照片区住宅(容积率≤0.3)土地评估价的60%给予补偿。

第十条被征收房屋属于党政机关和国有企事业单位职工住房，有下列情形之一的，参照本办法第八条进行评估补偿：

(一)完全产权房改房(含已足额缴交房款，但尚未完善房改手续的)。

(二)部分产权房改房足额缴交完全产权房款的。

(三)尚未房改的职工住房，可参照房改政策补办手续后，原产权单位同意放弃产权的。

第十一条被征收房屋属于商品住宅或非住宅房屋(以房屋权属证书记载的性质为准)的，按照同类房屋二手房市场评估价补偿。

第三章产权调换

第十二条住宅类房屋的所有权人选择产权调换的,在就近结合安置房户型面积基础上,按以下方式之一进行安置:

(一)有合法房屋权属证书,或无合法房屋权属证书但有合法批建手续的,按合法房屋权属证书记载的面积或批建面积1:1的比例提供安置房。

(二)因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的房屋,属于1990年4月1日前建设的,按1:1的比例提供安置房。

(三)因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋,属于1990年4月1日后至2012年4月10日前建设，区人民政府认定为违法建筑以外的个人住宅房屋及房屋部分，按1:1的比例提供安置房。

(四)被征收房屋属于公庙、宗祠等当地公共民俗文化设施的，可视情况在安置房区域内还建，还建面积以内的被征收房屋不重复补偿。

第十三条被征收人在征收范围内无住房,且只有唯一一宗空地的,按土地面积1:1.2的比例予以安置,最大安置面积不超过210平方米。被征收人在征收范围内已有住房的,对未建住房的空地不予安置。

第十四条有以下情形之一的房屋及房屋部分,不予提供安置房进行安置:

(一)临时建筑或因抢建、加建等被区人民政府认定为违建的房屋及房屋部分。

(二)2012年4月10日后建设,未经批建或虽经报建但超出批建规定面积建设的房屋及房屋部分。

(三)其他依法不予提供安置房安置的房屋及房屋部分。

第十五条安置房用地采取出让的方式供地，为完全产权房屋，安置房的价格按以下标准进行结算:

(一)安置房面积小于或等于本办法第十二条、第十三条规定的应安置面积，和超过应安置面积10平方米(含10平方米)以内的部分,按市场价结算。市场价包括土地价款、综合建设成本、财务成本、各项税费、合理利润。

(二)安置房面积超出应安置面积10平方米以外至20平方米(含20平方米)以内的部分,按安置房价格的1.2倍结算;安置房超出应安置面积20平方米以外的部分,按安置房价格的1.5倍结算。

对集中连片棚户区征收范围内住房困难户较多的，可就地或就近配建保障性住房予以安置。

第十六条被征收人自行将住宅改变为商业经营用房的,原则上按本办法第十二条的规定给予安置住宅房屋,不予提供商业用房安置。

第四章补助奖励

第十七条搬迁补助费按被征收房屋面积每平方米22元一次性计算支付(含两次搬迁),每户不足500元的,补足至500元;各项设施的迁移补助费为电话100元/部,水表500元/户,电表600元/户,有线电视360元/户,管道燃气2600元/户。

第十八条除第十三条情况以外的住宅类房屋的所有权人选择产权调换方式,自行安排过渡的,在过渡期限内,临时安置补助费按房屋产权调换部分的面积,按每平方米18元/月支付,每户不足500元/月补足至500元/月。

第十九条因征收非住宅房屋(以房屋权属证书记载的性质为准)造成停产、停业的,一次性给予12个月的补助。补助的标准为:营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补助;生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补助;其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补助。

第二十条未经规划、国土等部门批准,被征收人自行将临街的底层住宅改变为商业经营用房的,不给予停产停业补助。但可结合其实际经营年限和面积,根据住宅的评估价(不含所占用及分摊的土地使用权评估价)按以下方式以底层实际经营面积计算补助:

(一)持有合法建筑的有效证件、合法有效的工商执照并正在营业中以及被征收前连续5年(含5年)以上依法纳税的,按照房屋重置价增加100%给予补助。

(二)持有合法建筑的有效证件、合法有效的工商执照并正在营业中以及被征收前连续3年(含3年)以上5年以下依法纳税的,按照房屋重置价增加50%给予补助。

(三)持有合法建筑的有效证件、合法有效的工商执照并正在营业中以及被征收前连续1年(含1年)以上3年以下依法纳税的,按照房屋重置价增加30%给予补助。

改变房屋用途的时间以相关年度营业执照为准。

被征收人自行将住宅改变为家庭旅馆、餐馆、医院等经营用途的,按底层实际经营面积计算补助。

被征收人自行将住宅改变为办公、生产、教学、仓储等场所的,不予增加补助。

第二十一条属于本办法第七条不予补偿的房屋及房屋部分,被征收人配合征收并在规定期限内自拆的,按照本市现行违法建筑拆除清运费补贴标准一次性给予补助。

第二十二条为征收范围内户籍人口的被征收人家庭成员满16周岁不足60周岁,无职业且无其他经济来源的,应优先安排培训就业,未实现就业前每月给予300元生活保障补助，时间最长不超过36个月。

第二十三条居民宅基地上自建房屋以及党政机关和国有企事业单位职工住房的,被征收人选择货币补偿或选择产权调换的面积小于第十二条规定的面积的，给予货币安置奖励。

(一)被征收人实际发生产权调换的面积小于第十二条规定的面积的，小于部分面积按1000元/平方米给予奖励。

(二)被征收人实际发生产权调换的面积小于第十二条规定的面积50平方米(含50平方米)以上的，小于部分面积可以领取《异地购房卡》，被征收人可以凭卡在指定楼盘享受购房折扣，并按规定享受税费减免。

第二十四条被征收人在公布征收决定之日起120日内签订补偿协议并完成搬迁的,按以下标准之一给予一次性按时签约奖励:

(一)居民宅基地上自建房屋以及党政机关和国有企事业单位职工住房的,按确认的土地面积的土地评估价给予一次性按时签约奖励。

(二)除本条第一项以外的其他房屋,按被征收房屋面积150元/平方米给予一次性按时签约奖励,奖励金额最低为1万元,最高不超过5万元,单位和集体组织按一户计。

被征收人不配合征收,在120日的签约期限内未签订补偿协议的,不享受本条规定的按时签约奖励，市相关职能部门应按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国行政强制法》有关规定，依法收回土地使用权，强制拆除地上物。

第二十五条被征收人在公布征收决定之日起60日内签订补偿协议并完成搬迁的,在第二十四条规定的按时签约奖励的基础上增加90%给予一次性提前签约奖励;被征收人在公布征收决定之日起60日至90日内签订补偿协议并完成搬迁的,在第二十四条规定的按时签约奖励的基础上增加70%给予一次性提前签约奖励。

本办法第二十四条第(二)项规定的按时签约奖金限额按本条提前签约奖励的增加比例相应调整。

第五章附则

第二十六条2015年1月1日前批准《房屋征收补偿安置方案和概算》，并已发布房屋征收决定公告的不适用本办法，房屋征收补偿安置按原批准方案执行。

第二十七条市房屋征收部门负责监督房屋征收实施部门实施房屋征收工作。

房屋征收实施部门不依照本办法规定擅自提高补偿标准，或弄虚作假、隐瞒虚报的，对房屋征收实施部门直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的依法追究刑事责任。

第二十八条房屋征收补偿安置工作中特殊情形的处理,由房屋征收实施部门参照本办法执行或报市政府批准后实施。

第二十九条本办法实施过程中的具体应用问题由市房屋征收部门负责解释。

第三十条本办法自发布之日起施行,有效期2年。原《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》(海府〔2013〕210号)同时废止。

海口土地征用的标准

1、征用本市行政区域内的集体所有土地由市政府统一进行，土地征用工作由市土地管理部门负责实施;其他任何组织、单位和个人均不得直接征用集体所有土地。

各区、乡(镇)人民政府及有关部门应协同市土地管理局完成征地工作。

被征地单位或个人应当服从国家建设和社会经济发展的需要，支持和配合做好征地工作。

2、按照土地利用总体规划确定的综合开发用地可以实行连片征用;按照规定程序批准的建设项目用地，应当根据项目批准文件及总体设计一次申请批准，按项目征地，不得化整为零越权审批。分期建设的项目，应分期征地，不得先征待用。

市政府可依法对集体所有土地实行有计划预征。

3、按项目征用土地，依下列程序办理：

(1)、建设单位和个人持人民政府有关建设项目的批准文件和《建设用地选址通知书》，向市土地管理部门提出用地申请;

(2)、市土地管理部门对用地申请进行审核，拟定征地工作方案，报经市政府同意后，书面通知申请人和被征地单位，并发出征地通知书;

(3)、市土地管理部门会同区、乡(镇)人民政府与被征地单位对拟征土地进行调查勘测，确认土地权属和土地利用状况，确定土地面积和界址;

(4)、市土地管理部门会同有关部门与被征地单位确定征地补偿和安置方案;

(5)、市土地管理部门按照征地批准权限报经市政府批准后，根据批准文件落实征地有关事项。

4、《征用土地补偿协议书》由市土地管理部门和被征地单位双方法定代表人签名盖章，其他任何单位和个人不得签订《征用土地补偿协议书》。

5、被征地单位应当在接到征地通知书之日起30日内，配合市土地管理部门办理征地有关手续，逾期不办理的，市政府可依照有关规定做出征地决定。被征地单位对征地决定有异议的，可在接到征地通知书之日起15日内向上一级人民政府申请复议或直接向人民法院起诉。在规定期限内既不申请复议也不起诉又不履行征地决定的，由市政府申请人民法院强制执行。

6、国家(含省、市)重大建设项目急需征用土地的，市政府应当及时处理土地权属纠纷，作好土地征用工作。

土地纠纷时间较长、涉及面广、情况复杂，经多次调解不成，及时处理确有困难的，由市土地管理部门报经市政府批准后，可先行征用。在实施征地前，市土地管理部门应会同争议各方对争议土地进行勘测，将争议的原因、土地类型、面积、界址予以登记。土地权属纠纷解决后，有关争议范围土地的征地补偿费等各项费用，由市土地管理部门向土地所有权单位支付。

7、征用集体所有土地应按规定支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费，补偿标准由市政府根据国家、省的有关规定，结合本市实际制定。

征地补偿费由市土地管理部门统一收取，按征地协议约定期限汇入被征地单位在指定银行开设的征地补偿费专户。

未按征地协议约定向被征地单位付清征地补偿费的，土地仍属集体所有，市土地管理部门不得出让。

8、按项目征地的，建设单位或个人应在向市土地管理部门提出用地申请之日起30日内，预付拟征土地的补偿费总额的50%。拟征土地未获批准或因国家重大政策调整以及其他正当原因不能征用的，市土地管理部门应当计息退还预付款;土地征用后，建设单位或个人放弃受让土地使用权的，预付款不予退还;市土地管理部门与建设单位或个人签订土地使用权出让合同后，预付款可抵充部分土地使用权出让金。

9、预征土地的征地补偿费根据征地协议签订时的有关补偿标准和地上建筑物、附着物的实际情况确定。

市土地管理部门应在签订预征协议后30日内将征地补偿费总额的30%付给被征地单位，其余在两年内付清;两年内未付清的部分，按同期物价增长指数计算拨付。开发需要使用土地时，市土地管理部门应提前30日将剩余的征地补偿费付给被征地单位。

10、预征的土地，在开发前仍由被征地单位及其成员耕种，不得撂荒，不得栽种多年生长农作物和修建永久性建筑物。

开发建设需要使用土地时，市土地管理部门应提前60日通知被征地单位及其成员限期清除地上建筑物、附着物。未在限期内清除的，由建设用地单位或个人处置，对其地上建筑物和附着物不再补偿，而对种植的农作物可作适当赔偿。

11、征地补偿费由被征地单位在指定的银行专户存储。

征地补偿费中除属于个人的青苗和附着物的补偿费由被征地单位如数付给本人外，其余的征地补偿费由被征地单位统一管理使用，主要用于发展乡(镇)村集体企业和农副业生产，进行农用土地开发和农田基本建设，不得私分或挪作他用;安置补助费可以按照一定比例，划给自谋职业者作为就业补助和转入社会保障部门作为不能就业人员的生活保障费。

在征得村民同意和乡(镇)人民政府批准后，被征地单位可将部分征地补偿费用于兴建公共设施、兴办公益事业。擅自将征地补偿费用于非生产性开支的，乡(镇)人民政府应及时予以纠正。

12、土地被全部征用的或土地虽未被全部征用，但人均耕地不足002公顷的，被征地单位农业户口全部转为非农业户口。

征用土地后，被征地单位人均耕地在002公顷以上的，按征地前人均耕地面积计算，将与被征土地面积相应的农业户口转为非农业户口。

13、被征地农业户口转为非农业户口，由村民委员会按征地协议确定的数量提出方案，经村民代表大会讨论同意，经乡(镇)人民政府和市土地管理部门审核并报市政府批准后，由公安、粮食等有关部门给予办理转户、粮食关系等手续。

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