中介原因造成合同违约 购房者需要承担违约责任

提问：

你好，请问因中介原因造成银行拒绝贷款，无法履行房屋买卖合同，应该由谁承担违约责任?

在线律师咨询网律师解答：

【案情简介】

法院2008年11月26日，宣某某、何某与袁甲、程某某、袁乙经北京锐丰房地产投资顾问有限公司居间介绍，签订了《北京市房地产买卖合同》一份，合同约定由袁甲、程某某、袁乙购买宣某某、何某所有的北京市×××××路310弄某号201室房屋;该房屋转让价格为人民币440,000元(以下币种均为人民币);双方应于2008年12月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;房价款中首期房价款为135,000元，宣某某、何某同意袁甲、程某某、袁乙通过向银行申请贷款形式支付第二期房价款305,000元，袁甲、程某某、袁乙应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押公证手续(若需)。

若袁甲、程某某、袁乙之贷款申请未经审核通过或未经全额审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，袁甲、程某某、袁乙应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付宣某某、何某。袁甲、程某某、袁乙未按照合同约定付款的，自应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后袁甲、程某某、袁乙仍未付款，除应向宣某某、何某支付七日的违约金外，宣某某、何某有权单方面解除合同。宣某某、何某应书面通知袁甲、程某某、袁乙解除合同，袁甲、程某某、袁乙承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。宣某某、何某可从已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还袁甲、程某某、袁乙，已付款不足违约金和赔偿金部分的，袁甲、程某某、袁乙应当在接到书面通知之日起七日内向宣某某、何某支付。原审审理中，双方均确认上述合同签订后，袁甲、程某某、袁乙共支付购房款120,000元。

【一审判决】

2009年5月4日，宣某某、何某向法院起诉，要求解除与袁甲、程某某、袁乙之间的房屋买卖合同;并要求袁甲、程某某、袁乙支付赔偿金以及违约金共计10万元。

原审审理中，宣某某、何某自述其于2009年3月24日左右由中介公司告知袁甲、程某某、袁乙申请的贷款未经银行审核批准，袁甲、程某某、袁乙则自述其于2009年5月1日后才由中介公司告知其贷款申请未经银行批准。

原审法院经审理后认为，宣某某、何某与袁甲、程某某、袁乙之间所签订的《北京市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律规定，对该合同的内容予以确认，双方当事人均应按照合同约定的内容恪守履行。根据合同的约定，袁甲、程某某、袁乙在银行贷款未获审核批准的情况下，仍应继续履行支付剩余房款的义务，并约定逾期付款超过七日，宣某某、何某可单方面解除合同。现袁甲、程某某、袁乙至今未支付购房尾款，已构成违约，应当承担违约责任。宣某某、何某于起诉状中明确要求解除房屋买卖合同，该起诉状于2009年3月31日送达袁甲、程某某、袁乙，故该日期应为合同解除之日。

根据双方对第二期房款约定支付内容，均明确袁甲、程某某、袁乙在贷款未审核通过的情况下支付购房尾款，故以贷款形式支付购房尾款应为袁甲、程某某、袁乙支付购房款的首要条件，且此后袁甲、程某某、袁乙亦有主动向银行申请贷款之行为，现双方均确认袁甲、程某某、袁乙未能支付尾款系贷款未能得到银行的审核通过所致，故袁甲、程某某、袁乙不能支付购房尾款并非其主观目的，其并非恶意违约，况且在双方签订买卖合同后，宣某某、何某未将房屋交付袁甲、程某某、袁乙，其也未能提供因对方违约造成其实际损失的依据，根据公平原则，对宣某某、何某主张的违约金金额予以调整。袁甲、程某某、袁乙主张系中介公司原因造成其无法取得银行贷款，造成其违约，对此可另行主张权利。

原审法院据此作出判决：一、宣某某、何某与袁甲、程某某、袁乙2008年11月26日签订的《北京市房地产买卖合同》于2009年3月31日解除;二、袁甲、程某某、袁乙应于本判决生效之日起十日内支付宣某某、何某违约金人民币10,000元;三、宣某某、何某应于本判决生效之日起十日内返还袁甲、程某某、袁乙人民币120,000元。

【二审判决】

原审判决后，上诉人宣某某、何某不服，向本院提起上诉称：房屋买卖合同约定的解除合同后违约方所应承担的违约金责任和赔偿责任的具体比例是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，为有效条款。袁甲、程某某、袁乙的单方违约行为，应根据合同的约定计算违约责任。原审法院仅判决袁甲、程某某、袁乙承担1万元的违约金过低。另外，其为履行合同约定按时交房而腾空房屋在外租房、支付房屋买卖中介佣金以及产生的误工费等损失合计已达2万元。综上，请求撤销原审判决第二项，改判袁甲、程某某、袁乙承担4万元违约金。

被上诉人袁甲、程某某、袁乙答辩称：因中介公司造成其无法取得贷款，导致其无法支付购房余款，应由中介公司承担赔偿责任。且宣某某、何某也一直未交付房屋，并无损失，其要求袁甲、程某某、袁乙支付违约金并无依据。请求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，宣某某、何某与袁甲、程某某、袁乙签订的《北京市房地产买卖合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上订立的，应确认为合法、有效，当事人均应按约履行各自的义务。在袁甲、程某某、袁乙支付首期房款后，即使贷款申请未经银行审核通过，其也应按照合同约定积极筹款支付剩余房款，但袁甲、程某某、袁乙未在约定的期限内履行支付剩余房款的义务，构成违约。宣某某、何某依法享有合同解除权。宣某某、何某按照约定主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。宣某某、何某于原审起诉状中明确要求解除房屋买卖合同，该起诉状于2009年3月31日送达袁甲、程某某、袁乙，故该日期应为合同解除之日。鉴于袁甲、程某某、袁乙未能履行合同系贷款不能办理所致，非恶意违约，且房屋买卖合同签订后，宣某某、何某未将房屋交付袁甲一方，其虽在二审中提出为履行合同按时交房而腾空房屋在外租房，但按合同约定和交易习惯，宣某某、何某此举并无必要，故其主张的租房费用无法支持。原审法院对宣某某、何某主张的违约金金额予以调整应属合理。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。