违约危机如何应对

市民沈女士说：1月初，她定了市区城西一套120多平方米的二手房，算上车位等需150万元。当时合同约定先付5万元定金，签订了购房合同，双方约定5月底付款、交房。没想到正在这时，新政出台了，二套房首付必须60%。“我想退房，但房东不干了。否则那5万元定金就要归卖家。不知道有什么渠道可以解决资金问题?”

已购房者面临违约怎么办?

和沈女士一样，市民魏先生也遇到了一样的难题，而他选择了“卖房返租”的办法来解决。魏先生为凑足二套房60%的首付，将现住的房子推向市场出售，但有一个前提条件，至年底前，买房者必须将房子返租给他本人，这样他既凑足了房款，也不用搬家，还有半年时间可以给新房装修，一切生活都还和过去一样，真是一举多得。

若沈女士家住的第一套房没有其他用处，也可像魏先生一样“卖房返租”。但若必须保留第一套住房，则可以采用先将手头的房产抵押给金融机构的融资方式筹集首付款，这样就可以不用赔付违约金了，不过房产抵押可能资金无法一下子到位，可找“垫资公司”提供资金，以促成房屋交易，避开违约责任。总之，当购房者的购房计划因政策受阻，可通过多种渠道想办法解决，争取时间，灵活处理，同时要多咨询专业人士，尤其是房产法律人士，为自己应对违约情况获得帮助。

政策密集出台期，如何规避风险?

首付、房贷利率的突然变化，让我市不少购房者“很受伤”，出现了很多因无力支付首付款、无法贷款，从而需要退房或者终止合同的“违约群体”。同时，现阶段正处于政策密集出台期，也让很多有计划贷款买房的市民大受影响，如何规避“政策性违约”风险呢?

记者采访了资深房产顾问吴-源先生，对于一些正打算买房的市民，面对政策密集出台期，他建议购房前要多咨询，可以请专业人士先预审一下自己是不是符合银行贷款审批条件，以降低风险，避免在贷款过程中出现变故。其次，在签合同时，提前约定违约责任。比如，在签订住房买卖合同过程中，可以根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将有可能出现的情形统统考虑进来，提出相应的应对策略。例如，若买卖双方同意，可在合同中写明：遇到政策变化调整时，双方可以不可抗力为由解除合同。在双方同意的前提下，将违约成本降到最低。

已贷款的购房者，如何“减负”?

随着二套房首付和贷款利率大幅提高，已贷款买房的购房者也在担心负担将进一步加重，对此，一些银行的专业人士提出了房贷“减负”的建议，可作参考。

理财师陈小姐说，一般而言，绝大部分购房者在选择房贷时会用等额本金还款法或等额本息还款法。目前，加息的预期越来越浓，对于二套房贷款的客户而言，建议使用固定利率贷款。“因为现在银行在严格执行第二套房贷款政策，购房者的贷款利率必须上浮10%。此前个人房贷基准利率是5.94%，上浮10%后就是6.534%，业内有人预言今年会加息0.54个百分点，这样一来，第二套房贷款利率今后很可能会到7%，在这种情况下，办固定利率房贷显得划算。因此贷款人在买二套房时，可比较一下一般利率与固定利率之间的差值再做选择。”