解读《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》

目前对于该办法，仅有媒体报道的亮点节选，对此的专业解读相对缺乏。为进一步充分理解该办法，律师殷清利对此进行专业解读，以对广大征收人、征收部门及被征收人提供参考。参考本解读时，请注明出处。

征收条例三项授权，办法规定详细全面

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第18条、第20条第1款、第23条分别就住房保障、评估机构的选定方式、停产停业损失补偿三项内容，授权省、自治区或直辖市制定。对此《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第17条详细规定了评估机构协商选定、随机或投票选定方式的具体内容;第19条又规定了住房优先保障的适用原则;第22条及第23条规定了停产停业损失补偿的条件及计算标准。

值得注意的是，根据税后利润、审计报告来确定停产停业损失补偿的净利润，确实避免了一些瞒报补偿的情况发生。但同时加大了被征收人举证难度，被征收人如果确有难度，应通过行政救济方式维权以解此项补偿之围。

办法也有四项授权，专业界定平衡周全

除了办法对征收条例的授权作出规定外，为了平衡省内各市、县级地域存在的经济、环境等方面差距，《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第9条第2款授权市、县级人民政府结合当地实施可制定未经登记的建筑认定、处理办法;第24条第4款规定：“搬迁费和临时安置费标准由市、县人民政府制定。”

另外，由于专业及规范性管理会由省相关部门制定更符合专业界定的原则。《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第5条第3款：“房屋征收实施单位应当实行规范化管理，具体办法由省人民政府住房城乡建设主管部门制定。”实践中2013年4月1日施行的《福建省国有土地上房屋征收实施单位管理办法(试行)》，该办法规定了征收实施单位的备案制度、培训考试、人员配备、年度考核、信用档案等。《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第16第2款：“房地产价格评估鉴定管理具体办法由省人民政府住房城乡建设主管部门制定。”实践中详见福建省住房和城乡建设厅《关于加强全省房地产估价管理工作的指导意见》(闽建房[2013]20号，2013年12月23日)。

征收前“四规划”论证，此项程序全国首创

征收决定之前，对于公共利益需要的界定，一般要求符合“四规划”，但对是否符合“四规划”属于征收决定中审查的内容。但目前全国各地基本没有一个相对规范的程序来予以规范调整。可见《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第六条：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要，属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的情形之一，确需征收房屋的建设项目，市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织发展改革、国土资源、规划等有关部门进行论证;经论证，建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的，市、县级人民政府应当确定房屋征收范围并予以公布。”之规定，系全国首创，也是该办法最大亮点之一。

细化征补方案内容，增加公房承租保障

《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十条对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第一款所拟定的征收补偿方案之内容进行了细化，其中内容包括十项内容：“(一)征收补偿对象及补偿方式;(二)被征收房屋货币补偿参考价;(三)签约期限;(四)用于产权调换房屋的地点、被征收房屋价值与产权调换房屋价值差价计算方法;(五)搬迁费、临时安置费标准及周转用房数量、地点;(六)停产停业损失补偿标准;(七)符合住房保障条件的被征收人住房保障办法;(八)未经产权登记房屋的认定和处理办法;(九)其它需要明确的内容。”。这也是省级地方性法规的惯例。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条仅将被征收人所指被征收房屋的所有权人，不包括房屋承租人。但对公房承租人与私房承租人的权益问题如何调整?国务院法制办编著的征收条例释义载明：“考虑到实践中各地公房情况不同，形成的历史原因不同，各地政府对承租人的保护政策也不同，对公房承租人的补偿问题，难以在全国层面上作出统一规定，还是由各地政府根据实际情况制定有关政策为宜”。根据这一精神，《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第20条就规定了国有直管公房和单位自管公房征收补偿问题(被征收住宅为国有直管公房，承租人可以继续承租产权调换房屋。符合当地政府公房购买规定的，承租人还可以选择购买公房产权。征收单位自管公房的，参照前款规定执行)。

多项规定产权调换房，被征收人权益到位保障

征收过程中，在签订房屋征收补偿安置协议后，有时会因为各方原因造成交付产权调换房屋与原规定户型不同，有时也会造成产权调换房屋交付不准时等。一时间，社会上也会产生大量关于产权调换房屋质量不如商品房的传言。

为了从根源上解决以上问题，《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第24条规定：“产权调换的房屋，应当符合国家和本省的房屋设计标准，水、电等配套设施齐全，经竣工验收合格后方可交付使用。产权调换房屋未进行初装修的，房屋征收部门应给予被征收人适当装修补偿，装修补偿标准由市、县人民政府制定。”第25条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对产权调换房屋工程质量负责。市、县级人民政府建设行政主管部门对产权调换房屋工程质量实施监督管理。”

借鉴外省区域作法，有效规范本地征收

《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第5条第2款关于征收实施委托协议的内容，借鉴了2011年6月29日公布的《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第六条第二款、2012年6月26日公布的《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第第五条第二款的规定。

《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第29条规定：“法律、法规、规章对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规、规章执行”。借鉴了《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》(2011年9月6日)第23条、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》(2011年9月19日)第47条等规定。