小产权房面临拆迁、权属变更时存在哪些问题

所谓小产权房，就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，多发生于城乡结合部地带，它并不真正构成严格法律意义上的产权。

一是小产权房隐患重重，法律风险大。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，风险相当大。

二是小产权房造成社会资源浪费。近年来，随着房地产市场的风起云涌，个别商家或者个人为了获取更多利润、降低用地成本，违规建设“小产权房”进行商品交易。违法用地和违法建设一般都是恶意行为，并且主观意图在于为谋取非法利益进而损害了国家权益。在法律上讲，大多都违法了国家强制性规定，即主要表现为违反了“土地利用总体规划”，又无法补办用地或建设手续。在一定程度上，“小产权房”虽然解决了城镇中低收入阶层居住需求，但“小产权房”不受法律保护且多采取强拆方式。强拆“小产权房”就会对社会财富巨大浪费。

三是小产权房引发诸多矛盾，影响社会稳定。在当前国家法律法规对小产权房的产权尚未明确界定的情况下，小产权房的大量涌现必将带来诸多的社会不稳定因素，易引发纠纷、激化矛盾，已有数起由于小产权房问题诱发的社会纠纷到人民法院咨询相关问题，但由于小产权房尚无“名分”，人民法院不宜立案处理。目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定能够给予约束，开发建设的监管同样存在缺位。同时，小产权房屋的开发又得不到银行贷款支持，主要依靠开发单位自行进行开发建设，一旦开发单位的资金或其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。同时，开发单位若没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，购买后也不能合法转让和过户，入住后的物业管理也极易出现问题。笔者经过调查发现，个别地方的小产权房建成后往往超低价格出售，但购买者却望而却步，还有少量购买者在缔约过程中出尔反尔，酿成了诸多矛盾。

从我们长期办理征地拆迁案件的实践来看，很多当事人在面对政府咄咄逼人的态势时，往往不知所措，错失了维护自己合法权益的机会。因此，当事人在遇到被征地拆迁问题时，一定要及时与律师取得联系。