借口“阴阳合同” 输了官司,二手房交易中阴阳合同有效力吗

【案情简介】

原告李先生持一份30万元欠条起诉到大连市中山区人民法院，称2008年7月31日与小军签订一份房屋买卖合同，约定将自己位于中山区的一套房子作价30万元卖给小军，时至今日，小军并没有付钱，手中欠条为证，要求法院判决解除双方的房屋买卖合同，把自己卖的房子再过户回来。

接到法院传票后，小军委托我出庭为其代理。小军称，双方当时在房地产交易市场签订的房屋买卖合同，合同约定价款为5万元，付款方式为2008年7月31日一次性付款，并约定除在房地产交易市场签订的房屋买卖合同外，没有其他补充协议作为合同的一部分。因当时已一次性付清房款，在房地产交易市场的档案室内至今还保留着双方买卖房屋时的付款具结说明。

原告李先生称，当时签订了两份合同，为了避税，卖房合同写5万元，实际上是30万元成交，所以小军才为自己又写了一份30万元欠条。

法院经审理后认为，李先生和小军在房地产交易市场提交的《房屋所有权转移登记申请》中签字、按手印，该申请中列明涉案房屋成交价为5万元，付款日期为2008年7月31日，付款方式为一次性付款，同时列明具结保证其申请资料属实、无隐瞒，该申请系房地产档案馆保存的档案，其具有法定的证明效力。而李先生并无相反的证据证明5万元购房款并未支付，据此，可以认定案涉合同中所载明的购房款5万元已经于2008年7月31日支付完毕。近日，法院作出一审判决，驳回了李先生的诉讼请求。

对于二手房交易中阴阳合同的法律效力问题，该如何看待?我们认为应该本着公平原则和诚实信用原则来判断。

有观点认为应当认定阴阳合同无效，理由是《合同法》第52条第1款第2项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。但是我们应当看到，在以阴阳合同为由产生纠纷的案件中，大多数的真实原因都是因为受房地产交易市场价格波动的影响而不愿意继续履行合同。如果仅仅因为阴阳合同的存在就判定买卖合同无效既不利于保护交易也违反诚实信用原则。分析阴阳合同可以看出，当事人签订合同的目的包括买卖房屋、办理贷款、办理网签等，逃避税收并不是当事人订立合同的真实目的，虚假价格条款也不是当事人的真实意思表示。根据《合同法》第56条规定：“合同部分无效的，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，对于阴阳合同的效力应当认定除虚假交易价格之外的其他条款有效，虚假交易因为损害国家和公共利益应认定无效。

而法院对阴阳合同效力的态度是，阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，因而，老百姓、政府机关、法院都是知道的，法院审判也相对比较宽松，除非差价太大，往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形：

1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。

2、对于差价太大，一般会认定无效。

3、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

4、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。

6、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

总之，应对二手房交易中阴阳合同的法律效力纠纷是一个复杂的过程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可以防范法律纠纷，也可以更好地解决法律纠纷，最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决二手房交易中阴阳合同的法律效力问题，防止陷入法律误区，您可以通过在线律师咨询网委托当地有经验的律师为您提供专业的法律服务，使您的合法权益得到最大限度的保护。