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无产权房屋租赁纠纷案

    无产权房屋租赁纠纷案【案情】原告:韩*堂。原告:韩*升。被告:泾阳县**供销社。解放前,韩*堂在原籍三原县有土地68亩,房屋32间;1943年,又在泾阳县云阳镇买庄院一处,计房屋52间,占地6亩,解放时出租给他人使用。1952年1月,经人介绍,由韩*堂之母出面,以韩*堂之子韩*升(当时7岁)的名义,将泾阳县云阳镇的房屋全部出租给泾阳县**供销社,双方订立了租赁契约。约定:年租金为小麦2160斤;租期只许客辞,不许主夺;供销社如需修改另建,得通过韩家,若有损坏,得负赔偿责任。1952年2、3月,三原县进行土改,韩*堂只申报了原籍三原县的土地和房屋,其家庭成份被定为地主成份,本人被定为地主份子;在三原县的土地被没收分配,房屋未动。韩*堂对在泾阳县云阳镇的52间房屋和6亩土地,隐瞒未报。三原县政府对韩*堂在外县的土地、房产不知情;泾阳县政府因此时房屋归供销社使用,故认为是公产房,没有给韩*堂登记产权,也未给**供销社登记产权。1965年,韩*堂在三原县的32间房被补改,留给韩*堂家3间,其余全部分配。**供销社自租房后,租金付至1964年上半年,因供销社修房,以修理费用折抵租金而停付。文化大革命中,供销社修房开支帐本丢失,折抵租金一直未算。1981年,**供销社开始按原契约约定继续给付租金。1985年,因房屋山墙被雨淋倒塌,**供销社自行修复后,要求再以修理费用折抵房租,韩*堂不同意,**供销社即停付租金,双方发生纠纷。**供销社承租此房后,至发生纠纷时,已将原承租的52间房屋全部翻修改建,并在院内增建了房屋、水塔等设施。1987年10月,韩*堂、韩*升父子诉至泾阳县人民法院,要求变更与**供销社的房屋租赁合同期限,结清**供销社所欠租金,**供销社赔偿私自拆房所造成的经济损失,收回部分房屋自用。**供销社辩称,房屋租赁契约是双方自愿订立的,不存在更改租赁期限的问题;1981年以前以修理费折抵租金是双方同意的,现帐本已丢失,无法查清;1985年以后的房租也应以房屋修理费相抵。故不同意原告方的诉讼请求。【审判】泾阳县人民法院经审理认为:双方当事人订立的房屋租赁契约已履行多年,属有效的民事法律行为。原租赁期限定为“只许客辞,不许主夺”,显失公平,应予变更。但契约未订承租人迁出时限,故原告请求近期终止租赁关系,不切实际。承租人在承租期间,未和出租人协商,而将承租房大量拆除另建,应以所建同等房屋补偿。1964年至1980年以修房开支抵顶租金,因承租人帐本丢失,抵顶视为到期。1985年承租人自行修房损失,属其管理及自然原因,不再以租金相抵。唯房屋租金偏低,应以当地现行标准计算为妥。依照国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条、第十六条、第十九条和第二十条之规定,泾阳县人民法院于1989年6月29日判决:一、**供销社拆除原房后所建的街房6间、厦房18间,顶作原租房屋,短少的租房16间以东院8间(安间)街房抵补,判决生效十年后,由出租方按租赁契约的使用范围收回管理使用。在此期间,出租方对房屋必须及时、认真地检查、修缮,保障住房安全;修缮可与承租方合修,费用可用租金折抵。二、**供销社在院内所建的库房、门房、水塔等设施使用至2010年迁出。三、1985年至判决生效期间的房租,按原合同标准两月内一次性结清。四、变更后的房屋租金为每月1平方米0.70元,房屋面积折合为462.22平方米,年租金共计3882.65元,判决生效后为每年6月30日及12月30日两期付清。判决后,双方当事人均不服,上诉于咸阳市中级人民法院。韩*堂、韩*升除坚持原诉理由外,还认为租赁合同应终止,不应再延续十年。**供销社上诉认为,所承租的房屋系出租方隐瞒应予没收的房屋,是违反土地改革法的行为,现应收归国有。

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